房屋增貸試算

使用方式

1. 輸入房屋市值(建議用保守的估價)與目前的房貸餘額。
2. 最高貸款成數填銀行可能核給的成數,例如八成填80。
3. 填入房屋增貸利率與貸款期限。
4. 看最多可貸、房屋淨值、目前貸款成數與全額貸款的月付金,下方圖表顯示可借額度與保留的房屋淨值。

房屋淨值與增貸額度怎麼算

房屋淨值是房子的價值扣掉還沒還完的房貸,也就是真正屬於你的部分。銀行願意借的總額,通常以房屋價值乘上貸款成數為上限;扣掉目前的房貸餘額,剩下的就是可以增貸的額度。

最多可貸 = 房屋市值 × 最高貸款成數 ÷ 100 − 房貸餘額

• 房屋淨值 = 房屋市值 − 房貸餘額
• 目前貸款成數 = 房貸餘額 ÷ 房屋市值
• 月付金 = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)
• P = 最多可貸,r = 月利率,n = 年限 × 12

台灣常見的作法有兩種:一是「增貸」,在原房貸之外再借一筆或重新核貸;二是「理財型房貸」,核給一個循環額度,動用才計息。這個計算機以一次全額借出、本息平均攤還來估算月付金。

範例:市值1,500萬元,房貸剩600萬元

房子目前市值估1,500萬元,房貸還剩600萬元。房屋淨值是900萬元,目前貸款成數40%。

如果銀行最高核到八成,八成的上限扣掉600萬元房貸後,最多可貸600萬元。以利率2.6%、20年全額借出,每月要多繳32,087.28元,而且這是在原本房貸之外的負擔。

成數或估價較低時

銀行的估價常比你心中的市價保守,增貸成數也可能低於購屋時。同一個案例若只核到七成,最多可貸降為450萬元,全額借出的月付金是24,065.46元。

如果房貸餘額已經接近或超過成數上限,計算機會顯示沒有可借額度。房價下跌、剛買不久或貸款成數原本就高的人,常會遇到這種情況。

增貸前先想清楚用途

房屋增貸利率通常比信貸低,因為有房子做擔保;但也正因如此,還不出來時風險是房子。適合用在裝修、子女教育、償還高利債務等有明確計畫、能穩定還款的用途。

把高利率的信用卡或信貸整合進來,可以搭配債務整合試算比較。若增貸要和原房貸一起轉到別家銀行,先用房貸轉貸試算評估;整體負擔請用負債比試算檢查。

取得較好條件的方法

• 先向原貸銀行詢問,往來紀錄良好時條件可能較佳,也能省下轉貸費用。
• 比較增貸與理財型房貸:資金需求不確定時,理財型房貸動用才計息,但利率可能較高。
• 確認開辦費、鑑價費、設定費與違約金,用總費用年百分率比較。
• 只借需要的金額,並規劃提前還款的時間表。

計算的前提與限制

計算機以你輸入的市值與成數估算,實際額度取決於銀行鑑價、你的收入與負債、信用紀錄,以及中央銀行對不動產貸款的相關規範。月付金假設利率固定、全額一次撥款,不含原房貸的月付金。

增貸會增加以房屋為擔保的負債,簽約前請仔細閱讀條款,必要時諮詢專業人士。

常見問題