房貸轉貸試算

使用方式

1. 輸入目前貸款餘額、目前利率,以及剩餘年數(還剩幾年要還,不是當初的貸款年限)。
2. 填入新銀行提出的新利率與新貸款期限。
3. 在轉貸費用填入所有一次性支出:新貸款開辦費、鑑價費、地政規費與代書費,以及原貸款可能有的提前清償違約金。
4. 看每月節省、損益兩平點(月數)與扣除成本後的總節省。

轉貸划不划算怎麼算

轉貸就是向新銀行借一筆新房貸,把原本的房貸一次還清,之後改用新條件還款。計算機用本息平均攤還的公式,分別算出原貸款在剩餘年數內的月付金,和新貸款在新利率、新年限下的月付金。

回本月數 = 轉貸費用 ÷ (目前月付金 − 新月付金)

• 轉貸費用 = 開辦費、鑑價費、設定規費、代書費、違約金等合計
• 月付金 M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)
• P = 貸款餘額,r = 月利率(年利率 ÷ 12 ÷ 100),n = 期數(年數 × 12)
• 總節省 = 原貸款剩餘利息 − 新貸款利息 − 轉貸費用

兩者的差額就是每月省下的錢。把轉貸費用除以這個差額,就是要幾個月才能回本;總節省則是原貸款剩下要付的利息,減去新貸款的利息,再扣掉轉貸費用。

範例:餘額800萬元,利率2.6%轉到2.2%

房貸餘額800萬元、目前利率2.6%、還剩25年。新銀行開出2.2%、同樣25年,轉貸相關費用合計4萬元。

目前月付金是36,293.56元,轉貸後降為34,692.69元,每月省下1,600.87元,第25個月就能把4萬元費用賺回來。原貸款剩下的利息約288.8萬元,新貸款約240.8萬元,扣除費用後的總節省是440,261.76元。

小心:別只看月付金變少

如果轉貸時把年限拉長到30年,月付金會降到30,376.07元,每月少繳5,917.49元,7個月就回本,看起來非常划算。但新貸款的利息總額約293.5萬元,反而比原貸款剩下的還多,總節省變成負87,316.06元。

月付金下降有一部分只是把還款時間拉長。先想清楚目標是減輕每月壓力,還是減少總利息。多個方案可以放進貸款比較試算並排比較。

怎麼判斷要不要轉貸

回本月數要明顯短於你預計繼續持有這筆房貸的時間。如果兩三年內可能賣房,回本要25個月的方案就不一定划算。

也可以先回原銀行談降息,有時不用轉貸就能拿到相近的條件。手上有閒錢的話,也能比較提前還款試算省下的利息;想看新貸款每期本金與利息的變化,請用攤還表試算。

常見錯誤

• 填入當初的貸款年限,而不是剩餘年數,高估省下的錢。
• 忘了原貸款綁約期間內提前清償可能要付違約金。
• 只比較首段利率,沒注意新貸款是一段式或分段式利率、優惠期過後會不會調高。
• 沒算到寬限期:新貸款若有寬限期,前幾年月付金低,之後會明顯上升。
• 把轉貸費用併入新貸款,卻沒考慮這筆錢也要付利息。

計算的前提與限制

計算機假設新舊貸款都是利率固定的本息平均攤還。台灣房貸多為機動利率,會隨銀行指標利率調整,實際月付金可能變動;寬限期、分段利率、房貸壽險與稅務影響都不在計算範圍內。

結果是方便比較的估算,轉貸前請向銀行索取完整的費用明細與總費用年百分率,並確認原貸款的違約金條款。

常見問題