วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้
- กรอก มูลค่าบ้าน ตามราคาประเมินที่ใกล้เคียงตลาด และ ยอดคงค้างสินเชื่อบ้าน
- กรอก LTV สูงสุด ที่ธนาคารยอมให้ เป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน
- กรอก ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแลกเงิน และ ระยะเวลากู้ ของสินเชื่อใหม่
- ดู กู้ได้สูงสุด ส่วนทุนในบ้าน และ ค่างวดต่อเดือนของยอดเต็ม
คำนวณอย่างไร
ส่วนทุนในบ้าน (home equity) คือมูลค่าบ้านลบหนี้ที่ยังค้างอยู่ ธนาคารไม่ให้กู้เต็มส่วนทุนนั้น แต่จำกัดยอดหนี้รวมไม่ให้เกินสัดส่วน LTV ของมูลค่าบ้าน วงเงินที่กู้เพิ่มได้จึงเท่ากับมูลค่าบ้านคูณ LTV ลบยอดหนี้เดิม
วงเงินที่กู้เพิ่มได้ = มูลค่าบ้าน × LTV% − ยอดหนี้คงเหลือ- มูลค่าบ้าน = ราคาประเมิน
- LTV% = สัดส่วนหนี้รวมสูงสุดต่อมูลค่าบ้านที่ธนาคารอนุมัติ
- ยอดหนี้คงเหลือ = หนี้ที่ติดจำนองอยู่
จากนั้นเครื่องมือคำนวณค่างวดของวงเงินเต็มจำนวนนั้น ตามดอกเบี้ยและระยะเวลาที่กรอก
ตัวอย่าง: บ้าน 4 ล้านบาท ค้างหนี้ 1.8 ล้านบาท
บ้านมูลค่า 4,000,000 บาท ค้างหนี้ 1,800,000 บาท ส่วนทุนในบ้านคือ 2,200,000 บาท และ LTV ปัจจุบัน 45% ถ้า LTV สูงสุด 80% (3,200,000 บาท) จะกู้เพิ่มได้ไม่เกิน 1,400,000 บาท
ถ้ากู้เต็มวงเงิน ดอกเบี้ย 7% ผ่อน 15 ปี ค่างวดประมาณ 12,584 บาท ต่อเดือน ถ้า LTV สูงสุดเป็น 70% วงเงินเหลือ 1,000,000 บาท ค่างวดประมาณ 8,988 บาท
ใช้ผลลัพธ์ตัดสินใจอย่างไร
กู้ตามที่จำเป็น ไม่ใช่กู้เต็มวงเงิน และเทียบค่างวดใหม่กับรายได้ ผ่านสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ใน เครื่องคำนวณ DSR เพราะธนาคารพิจารณาภาระหนี้รวมก่อนอนุมัติ
เงินที่กู้ควรนำไปใช้ให้เกิดประโยชน์ เช่น ปรับปรุงบ้าน หรือรวมหนี้ดอกเบี้ยสูง ลองเทียบกับ เครื่องคำนวณรวมหนี้ และดูว่าควร รีไฟแนนซ์ แทนไหม
ความเสี่ยงที่ต้องรู้
- บ้านเป็นหลักประกัน ถ้าผิดนัดชำระ อาจถูกยึดทรัพย์
- ถ้าราคาบ้านลดลง ส่วนทุนที่คุณมีก็ลดลงตาม
- ดอกเบี้ยลอยตัวอาจทำให้ค่างวดสูงกว่าที่คำนวณ
- ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมอื่นหักจากเงินที่ได้รับ
- การนำเงินไปใช้เพื่อบริโภคที่ไม่สร้างรายได้ ทำให้ภาระยาวนานเกินกว่าประโยชน์ที่ได้
ข้อสมมติและข้อจำกัด
เครื่องมือสมมติว่ามูลค่าบ้านและ LTV ตามที่กรอกถูกต้อง ดอกเบี้ยคงที่ และค่างวดเท่ากันทุกเดือน ไม่รวมค่าธรรมเนียม ภาษี ประกัน หรือเกณฑ์รายได้ของธนาคาร LTV ที่ธนาคารให้จริงขึ้นกับประเภทสินเชื่อ ราคาประเมิน และนโยบายของธนาคาร ตรวจสอบกับธนาคารก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อย
สินเชื่อบ้านแลกเงินคืออะไร
สินเชื่อที่ใช้บ้านซึ่งผ่อนไปบางส่วนเป็นหลักประกันเพื่อกู้เงินสดเพิ่ม ตามสัดส่วนมูลค่าบ้านที่ธนาคารยอมให้
LTV คืออะไร
สัดส่วนหนี้ต่อมูลค่าบ้าน เช่น บ้าน 4 ล้านบาท หนี้ 1.8 ล้านบาท LTV คือ 45%
กู้ได้เท่าไรของส่วนทุน
ไม่ได้กู้เต็มส่วนทุน ธนาคารจำกัดหนี้รวมที่ LTV สูงสุด ส่วนที่เหลือเป็นเบาะรองรับความเสี่ยง
ควรใช้เงินจากสินเชื่อนี้ทำอะไร
ควรใช้กับสิ่งที่สร้างมูลค่าหรือลดต้นทุน เช่น ปรับปรุงบ้านหรือแทนหนี้ดอกเบี้ยสูง ไม่ควรกู้เพื่อใช้จ่ายทั่วไป