So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie den Immobilienwert (Marktwert oder Gutachterwert) und die Restschuld des Baudarlehens ein.
- Geben Sie bei Maximaler Beleihungsauslauf den Wert in Prozent des Immobilienwerts ein, den Ihre Bank erlaubt.
- Setzen Sie Zins des Immobilienkredits und Laufzeit eines möglichen zusätzlichen Kredits ein.
- Lesen Sie Eigenkapital im Haus, Aktueller Beleihungsauslauf, Verfügbarer Kreditrahmen und Monatsrate auf den vollen Betrag ab.
Beleihungsauslauf und Eigenkapital im Haus
Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value) ist das Verhältnis aller Darlehen zum Wert der Immobilie. Er zeigt, wie stark das Haus bereits belastet ist. Je niedriger er ist, desto mehr Spielraum haben Sie für einen weiteren Kredit und desto günstiger sind die Zinsen meist.
Kreditrahmen = Wert · Beleihungsgrenze % ÷ 100 − Restschuld- Wert = Marktwert der Immobilie
- Beleihungsgrenze % = maximal zulässiger Anteil am Wert
- Restschuld = noch offenes Baudarlehen
- Aktueller Beleihungsauslauf = Restschuld ÷ Wert · 100
Das Eigenkapital im Haus ist der Wert abzüglich der Restschuld. Banken erlauben meist nur einen Teil des Werts als Gesamtbelastung. Der Rechner zieht von dieser Grenze Ihre bestehende Restschuld ab.
Beispiel: 450.000 € Wert, 220.000 € Restschuld
Ihr Eigenkapital im Haus beträgt 230.000 €, der aktuelle Beleihungsauslauf liegt bei 48,89 %. Erlaubt die Bank 80 %, könnten Sie bis zu 140.000 € zusätzlich leihen. Bei 5 % Zins und 15 Jahren kostet der volle Betrag 1.107,11 € im Monat.
Liegt die Grenze der Bank bei 60 %, sinkt der mögliche Betrag auf 50.000 € mit einer Rate von 395,40 €. Fragen Sie Ihre Bank nach der Grenze, denn sie hängt von Objekt, Lage und Bonität ab.
Wofür man den Rahmen nutzt
Typische Zwecke sind Modernisierung und energetische Sanierung, die oft den Wert erhöhen, oder die Ablösung teurer Kredite. Für die Umschuldung bestehender Schulden rechnet der Kredit-Umschuldung-Rechner, für die Auswirkung auf die Gesamtbelastung der Schuldendienstquote-Rechner.
Nutzen Sie den Rahmen nicht aus, nur weil er da ist. Wer das Haus als Sicherheit einsetzt, riskiert es bei Zahlungsproblemen. Ein weiteres Grundpfandrecht belastet das Grundbuch und verändert die Konditionen künftiger Finanzierungen.
Ein Beispiel für sinnvolle Nutzung: Sie planen eine Dämmung und neue Fenster für 40.000 €. Mit 220.000 € Restschuld und 450.000 € Wert bleibt der Beleihungsauslauf danach bei etwa 58 %, also weit unter der üblichen Obergrenze. Fördermittel für Sanierungen sind häufig günstiger als ein Kredit mit Grundschuld; prüfen Sie diese Möglichkeit zuerst. Ein zweites Grundpfandrecht ist nur sinnvoll, wenn der Zins und die Nebenkosten im Verhältnis zum Nutzen stehen.
Wie Sie den Rahmen verbessern
- Tilgen Sie das Baudarlehen, damit der Beleihungsauslauf sinkt.
- Lassen Sie den Wert aktualisieren, wenn Sie modernisiert haben; höhere Werte schaffen Spielraum.
- Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken; die Beleihungsgrenzen unterscheiden sich.
- Prüfen Sie Alternativen wie einen Ratenkredit oder Fördermittel für Sanierungen.
- Berücksichtigen Sie die Notar- und Grundbuchkosten für ein zusätzliches Grundpfandrecht.
Annahmen und Grenzen
Der Rechner nimmt einen bekannten Immobilienwert und eine feste Beleihungsgrenze an. Banken setzen den sogenannten Beleihungswert, der meist unter dem Marktwert liegt, und prüfen Einkommen und Bonität. Das Ergebnis ist daher eine Obergrenze und keine Zusage.
Nicht enthalten sind Gebühren, Zinsänderungen und steuerliche Effekte.
Wer Zweifel hat, ob ein weiterer Kredit sinnvoll ist, sollte außerdem die Restlaufzeit der Zinsbindung des Baudarlehens beachten. Läuft sie bald aus, kann es günstiger sein, beide Darlehen gemeinsam neu zu verhandeln.
Häufige Fragen
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis der Darlehen zum Wert der Immobilie in Prozent. Er zeigt die Belastung des Objekts.
Wie hoch darf der Beleihungsauslauf sein?
Das legt jede Bank selbst fest. Je niedriger der Auslauf, desto günstiger sind meist die Zinsen.
Unterscheiden sich Markt- und Beleihungswert?
Ja. Der Beleihungswert ist vorsichtiger angesetzt und liegt meist unter dem Marktwert.
Kann ich mehr leihen als die Restschuld?
Wenn der Beleihungsauslauf unter der Bankgrenze liegt und Ihr Einkommen die Rate trägt, ist ein weiteres Darlehen möglich.