Comment utiliser ce calculateur
- Saisissez la Valeur du bien (une estimation réaliste) et le Capital restant dû sur votre crédit.
- Indiquez la Ratio prêt/valeur maximal (ratio prêt/valeur) que la banque accepte de financer.
- Renseignez le Taux du prêt sur valeur du bien envisagé et la Durée du prêt en années.
- Lisez le capital immobilier, la somme empruntable et la mensualité si vous empruntiez ce maximum.
Comment est calculée la somme empruntable
Le capital immobilier est la différence entre la valeur du bien et ce qu'il vous reste à rembourser. Une banque ne finance pas la totalité : elle applique une quotité maximale, c'est-à-dire un pourcentage de la valeur du bien. La somme empruntable est cette part moins ce que vous devez déjà.
Emprunt max = valeur × quotité − capital restant dû ; quotité actuelle = capital restant dû ÷ valeur- Capital immobilier = valeur du bien − capital restant dû
- Quotité maximale = part de la valeur que la banque accepte de financer
- Mensualité = C · t(1 + t)^n / ((1 + t)^n − 1)
La mensualité est celle d'un prêt classique à taux fixe sur la somme maximale, pour vous donner l'ordre de grandeur de la charge.
Exemple : un bien de 350 000 € avec 120 000 € restants
Votre capital immobilier est de 230 000 € et la quotité actuelle de 34,29 %. Avec une quotité maximale de 70 %, vous pouvez emprunter jusqu'à 125 000 €. Sur 15 ans à 4,5 %, la mensualité serait de 956,24 €.
Avec 80 % de quotité, la limite monte à 160 000 € et la mensualité à 1 223,99 €. Mais la banque exige alors une marge de sécurité plus faible, ce qui est plus risqué pour vous aussi.
Quand il n'y a rien à emprunter
Si votre capital restant dû est déjà élevé par rapport à la valeur du bien, la capacité est nulle. Avec 250 000 € restants sur 350 000 € (quotité actuelle de 71,43 %) et une quotité maximale de 70 %, le résultat est 0 €.
Dans ce cas, attendez de rembourser davantage ou que le bien prenne de la valeur, plutôt que de chercher un montage plus risqué.
Comment décider d'emprunter ou non
Un prêt garanti par votre logement est un engagement sérieux : en cas d'impayé, la banque peut saisir le bien. Il est surtout justifié pour un projet qui crée de la valeur (travaux, rénovation) ou pour remplacer des dettes plus chères. Comparez avec un regroupement de crédits et regardez l'effet sur votre taux d'endettement.
Gardez en tête que la valeur du bien peut baisser. Utilisez une estimation prudente, pas la plus flatteuse.
Obtenir de meilleures conditions
- Comparez le taux, les frais de garantie, de dossier et d'expertise de plusieurs banques.
- Limitez la durée à celle de votre projet.
- Faites estimer le bien par plusieurs sources avant de saisir la valeur.
- Vérifiez l'impact fiscal et les frais de garantie hypothécaire avec un notaire ou un courtier.
- Pensez à votre mensualité de crédit existante pour garder un budget équilibré.
Hypothèses et limites
Le calculateur applique une quotité unique et un taux fixe. Il ne tient pas compte de votre revenu, de votre âge, des frais de garantie ni de la politique réelle de la banque, qui juge aussi votre capacité de remboursement.
La somme obtenue est une estimation, pas une promesse de prêt. Rapprochez-vous d'une banque ou d'un courtier pour une étude personnalisée.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le capital immobilier ?
C'est la part de la valeur de votre bien qui vous appartient réellement : valeur estimée moins le capital restant dû sur vos prêts.
Peut-on emprunter 100 % de la valeur d'un bien ?
En pratique, les banques financent une part seulement de la valeur et gardent une marge de sécurité. Cette part varie selon les établissements.
Un prêt hypothécaire est-il risqué ?
Oui : le bien sert de garantie et peut être saisi en cas de défaut. Il est important de choisir une mensualité tenable même si vos revenus baissent.
À quoi sert ce type de prêt ?
À financer des travaux, un projet important ou à regrouper des dettes. Évitez de l'utiliser pour des dépenses de consommation courante.