Como usar esta calculadora
- Digite o Valor do imóvel (avaliação de mercado) e o Saldo do financiamento que ainda deve, se houver.
- Informe o LTV máximo que o banco aceita: a porcentagem do valor do imóvel que o total de dívidas pode atingir.
- Preencha a Taxa do empréstimo com garantia de imóvel (a.a.) e o Prazo em anos.
- Leia Você pode emprestar até, o Patrimônio no imóvel, o LTV atual e a Parcela mensal sobre o valor total.
Como o crédito máximo é calculado
O banco avalia o imóvel e aceita que o total de dívidas garantidas por ele chegue a uma porcentagem do valor, o LTV (loan-to-value). Como você já deve o saldo de um financiamento, o crédito novo é o que sobra até esse limite.
Crédito máximo = Valor do imóvel × LTV máximo − Saldo do financiamento- Valor do imóvel = avaliação feita pelo banco
- LTV máximo = porcentagem do valor do imóvel que o banco aceita como dívida total
- Saldo do financiamento = o que você ainda deve com o imóvel como garantia
- Patrimônio no imóvel = valor do imóvel − saldo do financiamento
Depois o simulador calcula a parcela fixa para o valor máximo, com a taxa e o prazo informados, pela fórmula da Tabela Price.
Exemplo: imóvel de R$ 800.000 com saldo de R$ 300.000
O patrimônio no imóvel é de R$ 500.000 e o LTV atual é de 37,5%. Com um limite de 60%, o banco aceita dívidas de R$ 480.000, então você pode pegar até R$ 180.000. Com juros de 14% ao ano e prazo de 15 anos, a parcela é de cerca de R$ 2.397,13.
Se o limite for de 50%, o crédito cai para R$ 100.000 e a parcela para R$ 1.331,74. Com 10 anos de prazo e limite de 60%, o mesmo crédito de R$ 180.000 exige parcela de R$ 2.794,80.
Quando faz sentido usar
Os juros do home equity costumam ser menores que os de cartão, cheque especial e crédito pessoal, e os prazos são longos. Por isso ele é usado para quitar dívidas caras, reformar o imóvel ou investir em um negócio com retorno claro. Para comparar com outras dívidas, veja o simulador de unificação de dívidas.
O risco é alto: se a parcela atrasar, o imóvel pode ser levado a leilão. Confira se a parcela cabe na renda com a calculadora de comprometimento de renda.
Cuidados antes de contratar
- Compare o CET de mais de um banco; tarifas, avaliação do imóvel, seguros e registro em cartório entram na conta.
- Lembre que o imóvel fica alienado (ou hipotecado) até a quitação.
- Evite usar o home equity para gastos de consumo que não geram retorno.
- Verifique se o contrato permite amortização antecipada sem multa.
Premissas e limites
O simulador usa o valor informado como avaliação, taxa constante, parcelas fixas pela Tabela Price e não inclui tarifas, seguros (MIP e DFI), custos de registro e avaliação, nem correção por indexador. A avaliação real do banco costuma ser menor que o preço de mercado.
Cada banco define seu LTV, prazo e público. Faça a simulação oficial, com o CET, antes de assinar.
Perguntas frequentes
O que é home equity?
É um empréstimo com garantia de imóvel, que usa o patrimônio que você já tem no bem para liberar crédito com juros menores.
Preciso estar com o imóvel quitado?
Não necessariamente. Muitos bancos aceitam imóvel financiado e descontam o saldo do limite, como no simulador.
O que é LTV?
É a relação entre o total da dívida e o valor do imóvel. Um LTV de 60% significa dívida de até 60% do valor.
Posso perder meu imóvel?
Sim, se deixar de pagar. O banco pode executar a garantia e levar o imóvel a leilão.
O home equity tem juros menores que o consignado?
Depende da instituição e do seu perfil. Compare o CET de cada modalidade antes de decidir.