Kalkulator Pinjaman Agunan Rumah (Home Equity)

Cara memakai kalkulator ini

1. Isi Nilai rumah (perkiraan harga pasar atau nilai taksiran) dan Sisa pokok KPR bila masih ada.
2. Isi LTV maksimum, yaitu persentase nilai rumah yang boleh dibiayai pemberi pinjaman.
3. Isi Bunga pinjaman ekuitas rumah dan Jangka waktu.
4. Baca Anda bisa meminjam hingga, Ekuitas rumah, dan Cicilan bulanan atas jumlah penuh.

Cara menghitung dana yang bisa dipinjam

Ekuitas rumah adalah nilai rumah dikurangi sisa pokok KPR. Pemberi pinjaman tidak mengizinkan seluruh ekuitas dipinjam: total utang dengan jaminan rumah dibatasi oleh LTV (loan-to-value), yaitu persentase nilai rumah. Dana yang bisa dipinjam adalah batas itu dikurangi sisa KPR yang sudah ada.

Dana tersedia = Nilai rumah × LTV% − Sisa KPR;  cicilan M = P · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

• Nilai rumah = taksiran nilai pasar atau nilai agunan
• LTV% = batas pembiayaan dari nilai rumah
• P = dana yang dipinjam, r = bunga bulanan, n = jumlah bulan

Cicilan bulanan dihitung dengan rumus anuitas untuk jumlah penuh tersebut, bunga yang Anda isi, dan tenor.

Contoh: rumah Rp1,5 miliar dengan sisa KPR Rp500 juta

Nilai rumah Rp1.500.000.000 dan sisa KPR Rp500.000.000, jadi ekuitas Rp1.000.000.000 dan LTV saat ini sekitar 33,33%. Dengan batas LTV 70%, total utang boleh sampai Rp1.050.000.000, sehingga Anda bisa meminjam hingga Rp550.000.000.

Dengan bunga 10% dan tenor 10 tahun, cicilan untuk seluruh jumlah itu sekitar Rp7.268.291 per bulan. Masih ada sisa ekuitas sekitar Rp450.000.000 sebagai bantalan.

Pengaruh LTV dan tenor

Jika batas LTV hanya 60%, dana yang bisa dipinjam turun menjadi Rp400.000.000 dan cicilannya sekitar Rp5.286.029. Batas LTV berbeda antarbank dan jenis agunan, jadi tanyakan batas yang berlaku untuk produk yang Anda incar.

Jika tenor diperpendek menjadi 5 tahun dengan LTV 70%, cicilan untuk Rp550.000.000 melonjak menjadi sekitar Rp11.685.875. Tenor pendek menekan bunga total, tetapi harus sesuai kemampuan bayar. Pelajari pengaruh tenor dan bunga di kalkulator cicilan.

Cara memakai hasilnya

Dana dari agunan rumah sebaiknya dipakai untuk tujuan produktif seperti renovasi yang menaikkan nilai rumah, modal usaha yang terukur, atau menggabungkan utang berbunga tinggi dengan kalkulator konsolidasi utang. Hindari memakainya untuk konsumsi yang tidak menambah nilai.

Ingat bahwa jaminannya adalah rumah Anda. Jika gagal bayar, bank dapat mengeksekusi agunan. Pastikan cicilan nyaman di anggaran dan cek rasionya dengan kalkulator rasio utang terhadap pendapatan.

Sebelum mengajukan, bandingkan juga alternatif lain untuk kebutuhan dana yang sama, misalnya menunda pembelian, menabung beberapa bulan, atau pinjaman tanpa agunan dalam jumlah kecil. Pinjaman agunan rumah biasanya berbunga lebih rendah dari pinjaman tanpa agunan, tetapi tenornya lebih panjang dan taruhannya lebih besar. Gunakan angka cicilan di atas sebagai batas atas, lalu tetapkan jumlah pinjaman yang cicilannya masih nyaman.

Tips sebelum mengajukan

• Pinjam hanya sebesar yang dibutuhkan, bukan sebesar batas maksimum.
• Bandingkan bunga, biaya provisi, asuransi, dan biaya taksasi antarbank.
• Tanyakan apakah bunga fixed atau floating, dan sampai kapan.
• Periksa penalti pelunasan dipercepat dan syarat pengikatan jaminan.
• Siapkan dana darurat agar tidak terpaksa menunggak cicilan.

Asumsi dan batasan

Nilai rumah yang Anda isi adalah perkiraan; bank akan memakai nilai taksiran sendiri yang bisa lebih rendah. Kalkulator mengasumsikan bunga tetap, cicilan sama besar, dan tidak memasukkan biaya provisi, taksasi, notaris, atau asuransi. Syarat pinjaman agunan rumah (seperti penggunaan dana, LTV, dan usia debitur) berbeda-beda antar pemberi pinjaman.

Pertanyaan yang sering diajukan