طريقة استخدام الحاسبة
- أدخل قيمة المنزل التقديرية الحالية (يفضل من تقييم معتمد).
- اكتب رصيد التمويل العقاري المتبقي، أو صفرًا إن كان المنزل مسددًا بالكامل.
- حدد أقصى نسبة تمويل إلى القيمة التي تسمح بها الجهة التمويلية.
- أدخل نسبة تمويل بضمان المنزل ومدة التمويل، ثم اقرأ يمكنك الحصول على تمويل حتى والقسط الشهري على كامل المبلغ.
ما حقوق الملكية وكيف يُحسب المبلغ المتاح
حقوق الملكية في المنزل هي الفرق بين قيمته الحالية وما تبقى عليه من تمويل. كلما سددت وارتفعت قيمة العقار، زادت حقوقك فيه.
المبلغ المتاح = ق × ن − ر- ق = قيمة المنزل
- ن = أقصى نسبة تمويل إلى القيمة بصيغة عشرية
- ر = رصيد التمويل العقاري الحالي
- حقوق الملكية = ق − ر ، ونسبة التمويل الحالية = ر ÷ ق
لكن الجهات التمويلية لا تمول كامل حقوق الملكية. تحدد سقفًا لنسبة التمويل إلى القيمة (LTV): مجموع كل التمويلات المضمونة بالعقار لا يتجاوز نسبة معينة من قيمته. المبلغ المتاح هو هذا السقف ناقص الرصيد الحالي.
في السعودية والخليج يُعرف هذا عادة بالتمويل بضمان العقار أو «إعادة التمويل النقدي»، وقد يُقدم بصيغ تقليدية أو إسلامية مثل الإجارة أو المرابحة. إذا كان هامش الربح محسوبًا على الرصيد المتناقص، فالقسط يُحسب بالطريقة نفسها.
مثال: فيلا بقيمة 1,200,000 ريال
فيلا قيمتها التقديرية 1,200,000 ريال، وعليها رصيد تمويل عقاري 500,000 ريال. حقوق الملكية في المنزل 700,000 ريال، ونسبة التمويل إلى القيمة الحالية 41.67%.
إذا كانت أقصى نسبة تسمح بها جهة التمويل 70%، فإن يمكنك الحصول على تمويل حتى 340,000 ريال. لو أخذت المبلغ كاملًا بنسبة 6.5% لمدة 15 سنة، يكون القسط الشهري على كامل المبلغ 2,961.77 ريالًا، يضاف إلى قسط تمويلك الحالي.
الباقي من حقوق الملكية يبقى احتياطيًا يحميك إذا انخفضت قيمة العقار.
كيف تستخدم النتيجة
المبلغ المتاح هو الحد الأقصى، لا المبلغ الذي يجب أن تأخذه. اسأل: هل القسط الإضافي يناسب دخلك؟ تحقق من نسبة التزاماتك الشهرية إلى دخلك في حاسبة نسبة الدين إلى الدخل.
استخدام التمويل بضمان المنزل لسداد ديون بطاقات بنسبة مرتفعة قد يخفض التكلفة، لكنه يحول دينًا غير مضمون إلى دين مضمون بمسكنك. قارن الخيارين في حاسبة توحيد الديون. وإذا كنت تفكر في استبدال تمويلك الحالي كله بتمويل أكبر، فراجع حاسبة إعادة التمويل.
المدة تؤثر كثيرًا في القسط والتكلفة. المبلغ نفسه في المثال على 10 سنوات بدل 15 يرفع القسط إلى 3,860.63 ريالًا، لكنه يقلل الأرباح الإجمالية ويحرر منزلك من الضمان أسرع. جرّب أكثر من مدة واختر أقصرها مما يتحمله دخلك.
مخاطر ونصائح
- منزلك ضمان: التأخر في السداد قد يعرضك لإجراءات على العقار.
- لا تستخدم المبلغ لمصاريف استهلاكية أو استثمارات عالية المخاطر.
- اعتمد على تقييم معتمد، فتقديرك الشخصي لقيمة المنزل قد يكون متفائلًا.
- اسأل عن رسوم التقييم والرسوم الإدارية والتأمين وأضفها إلى التكلفة.
- خذ ما تحتاجه فقط، حتى لو كان المتاح أكبر.
افتراضات الحاسبة وحدودها
تفترض الحاسبة قيمة ثابتة للمنزل، ونسبة تمويل ثابتة، وأقساطًا شهرية متساوية على رصيد متناقص. لا تتحقق من أهليتك، ولا تأخذ في الحسبان حدود الدخل أو الالتزامات التي تشترطها الجهات التمويلية، ولا الرسوم أو التأمين.
أقصى نسبة تمويل إلى القيمة تختلف بحسب الجهة ونوع العقار والأنظمة، وأدخلناها في المثال 70% للتوضيح فقط. اسأل جهة التمويل عن النسبة والشروط في حالتك.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين حقوق الملكية والمبلغ المتاح للتمويل؟
حقوق الملكية هي كل الفرق بين القيمة والرصيد. المبلغ المتاح أقل منها لأن الجهة التمويلية تحتفظ بهامش أمان عبر سقف نسبة التمويل إلى القيمة.
هل يمكنني الحصول على تمويل بضمان منزل مسدد بالكامل؟
نعم في الغالب. أدخل الرصيد صفرًا، وسيكون المتاح قيمة المنزل مضروبة في أقصى نسبة تمويل.
كيف تُقدر قيمة المنزل؟
تعتمد الجهة التمويلية عادة على تقييم من مقيم معتمد، وقد يختلف عن سعر الإعلانات أو تقديرك الشخصي.
هل التمويل بضمان العقار أرخص من التمويل الشخصي؟
قد تكون نسبته أقل لأنه مضمون، لكن مدته أطول ورسومه قد تكون أعلى، وفيه خطر على المسكن. قارن التكلفة الكلية.
لماذا ظهر المبلغ المتاح صفرًا؟
لأن رصيدك الحالي يساوي أو يتجاوز السقف المسموح من قيمة المنزل. يزيد المتاح مع السداد أو ارتفاع القيمة.