房貸點數試算:付費換低利率

使用方式

1. 輸入貸款金額、未購買點數的利率與貸款期限。
2. 在購買點數填點數;每1點等於貸款金額的1%,所以付出貸款1%的費用就填1。
3. 填入每點降低的利率,也就是每付1%費用,利率能降多少個百分點。
4. 看點數費用、新利率、每月節省、損益兩平點與扣除成本後的總節省。

點數是什麼?台灣有嗎?

在美國,房貸的「1點」等於貸款金額的1%,借款人在撥款時先付給銀行,換取整個貸款期間較低的利率。這叫做discount points,是美國房貸的常見選項。

回本月數 = 點數費用 ÷ (原月付金 − 新月付金)

• 點數費用 = 貸款金額 × 購買點數 ÷ 100
• 新利率 = 原利率 − 購買點數 × 每點降低的利率
• 月付金以本息平均攤還計算
• 總節省 = 兩種利率的利息差 − 點數費用

台灣的房貸通常沒有「買點數」的制度,銀行一般收取開辦費、鑑價費等固定費用,利率由銀行依你的條件核定。不過,有時你會遇到類似的選擇:例如較高的一次性費用搭配較低利率的方案、或綁約期間較長但利率較低的方案。只要能把差異換算成「先付多少錢、利率降多少」,就能用這個計算機判斷值不值得。

範例:1,000萬元房貸,付1%費用換降息0.25%

貸款1,000萬元、30年、原利率2.6%。假設銀行提供方案:先付貸款金額1%也就是10萬元,利率降到2.35%。

月付金從40,033.97元降為38,736.64元,每月少繳1,297.33元,要78個月(約6年半)才能把10萬元賺回來。如果30年都不轉貸、不提前還清,扣除費用後總共可省367,039.73元。

怎麼判斷划不划算

關鍵是你會持有這筆貸款多久。台灣房貸常見提前還款、轉貸或換屋,如果5年內就會把貸款還掉或轉走,78個月的回本期就達不到,反而多花了錢。

也要比較這筆錢的其他用途。10萬元拿來提前還本金,同樣會降低利息,而且保有彈性;用提前還款試算或房貸轉貸試算比較看看。

常見錯誤

• 只看每月少繳多少,沒算要多久才回本。
• 忽略機動利率:台灣房貸多為機動利率,今天的利差不保證未來一直存在。
• 沒把所有費用與條件放在一起比:比較方案時看總費用年百分率試算的結果更完整。
• 把費用併入貸款,讓這筆錢也開始計息。

計算的前提與限制

計算機假設利率在整個貸款期間固定、每月本息平均攤還,並以你輸入的降息幅度直接扣減利率。美國的點數可能涉及稅務處理,台灣類似方案的費用名目與退費規定也因銀行而異,這些都不在計算範圍內。

實際條件請以銀行提供的書面資料為準,多個方案可以放進貸款比較試算並排比較。

常見問題