Kalkulator pożyczki hipotecznej

Jak korzystać z kalkulatora

1. Wpisz aktualną Wartość nieruchomości (orientacyjnie, ostateczną ustali wycena banku).
2. Podaj Saldo kredytu hipotecznego, które jeszcze zostało do spłaty (0, jeśli nie masz kredytu).
3. Ustaw Maksymalny wskaźnik LTV, jaki dopuszcza bank, oraz Oprocentowanie pożyczki pod zastaw nieruchomości i Okres kredytowania.
4. Odczytaj Możesz pożyczyć do, Kapitał własny w nieruchomości, Obecny wskaźnik LTV i Rata miesięczna od całej kwoty.

Kapitał w nieruchomości i limit LTV

Kapitał własny w nieruchomości to ta część mieszkania, która jest naprawdę Twoja: wartość minus dług hipoteczny. Bank nie pożyczy Ci całej tej kwoty. Ogranicza łączne zadłużenie zabezpieczone na nieruchomości do określonego procentu jej wartości, czyli wskaźnika LTV (loan to value).

Pożyczka = max(0, W · LTV − S)

• W = aktualna wartość nieruchomości
• LTV = maksymalny łączny wskaźnik LTV (np. 60% = 0,60)
• S = saldo obecnego kredytu hipotecznego
• Kapitał własny = W − S; obecne LTV = S ÷ W

Kwota do pożyczenia to ten limit minus obecne saldo kredytu. Rata to zwykła rata równa od pożyczonej kwoty, liczona tym samym wzorem co w każdym kredycie o stałym oprocentowaniu.

Przykład: mieszkanie warte 800 000 zł, 300 000 zł do spłaty

Twój kapitał w nieruchomości to 500 000 zł, a obecne LTV wynosi 37,5%. Przy limicie 60% bank dopuszcza łączny dług 480 000 zł, więc możesz pożyczyć do 180 000 zł. Na 9% przez 15 lat rata od całej kwoty to 1 825,68 zł miesięcznie.

Gdyby bank dopuszczał 70%, kwota wzrosłaby do 260 000 zł, a rata do 2 637,09 zł. Limit LTV w pożyczce hipotecznej na dowolny cel bywa niższy niż przy kredycie na zakup mieszkania – sprawdź go w konkretnym banku.

Gdy nie ma czego pożyczyć

Kapitał to nie to samo co zdolność do pożyczania. Mieszkanie warte 500 000 zł z kredytem 320 000 zł daje 180 000 zł kapitału, ale limit 60% to 300 000 zł, czyli mniej niż saldo. Możesz więc pożyczyć 0 zł.

Kapitał rośnie wraz ze spłatą kredytu i wzrostem cen, a może się skurczyć, gdy ceny spadną. Jak szybko maleje saldo, zobaczysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego i kalkulatorze nadpłaty kredytu.

Jak zdecydować, czy pożyczać

Zabezpieczeniem jest Twoje mieszkanie. Jeśli przestaniesz spłacać, bank może prowadzić egzekucję z nieruchomości. Pożyczaj na rzeczy, które budują wartość albo rozwiązują realny problem – remont, spłatę droższych długów – a nie na bieżące wydatki.

Bierz mniej niż maksimum. Porównaj ratę z dochodem w kalkulatorze DTI, a jeśli masz już kredyt hipoteczny, sprawdź też refinansowanie z podwyższeniem kwoty.

Jak uzyskać lepsze warunki

• Zbierz oferty z co najmniej trzech banków i porównuj RRSO, a nie samo oprocentowanie.
• Zapytaj o prowizję, koszt wyceny, opłaty sądowe i ubezpieczenia.
• Wybierz krótszy okres, jeśli rata się zmieści – łączne odsetki będą dużo niższe.
• Zostaw zapas: mniejsza pożyczka chroni Cię, gdyby ceny mieszkań spadły.
• Pamiętaj, że pożyczka hipoteczna zwykle jest droższa od kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.

Założenia i ograniczenia

Wartość, którą wpisujesz, to tylko szacunek – decyduje operat szacunkowy zamówiony przez bank. Kalkulator zakłada stałe oprocentowanie i raty równe od całej kwoty i pomija prowizje, ubezpieczenia, oprocentowanie zmienne i wymogi dotyczące dochodów.

Bank ocenia też zdolność kredytową i historię w BIK, więc sam kapitał w nieruchomości nie gwarantuje decyzji pozytywnej. Szczegóły potwierdź w banku.

Najczęściej zadawane pytania