房貸試算

使用方式

1. 輸入房價,再用百分比填入頭期款(例如自備兩成就填20)。
2. 填入銀行核給的利率(年利率)與貸款期限。
3. 加上房屋稅與地價稅(每年)、住宅火險(每年),大樓或社區再填管理費/其他費用(每月)。台灣房貸通常沒有美式房貸保險,房貸保險(PMI)每年請填0。
4. 看月付金,再對照貸款金額、總利息與下方的逐年表。

月付金怎麼算

台灣房貸最常見的還款方式是本息平均攤還:每個月繳的金額固定,裡面包含當月利息和一部分本金。利息依照當時尚未還完的本金計算,所以前期利息多、本金少,越到後期本金比例越高。

M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

• M = 每月應繳的本金加利息
• P = 貸款金額(房價 − 頭期款)
• r = 月利率(年利率 ÷ 12 ÷ 100)
• n = 總期數(貸款年限 × 12)

這個試算器先用下面的公式算出本金加利息,再加上房屋稅、地價稅與火險的十二分之一,以及每月管理費,得到你每個月真正要準備的居住支出。

試算範例:1,500萬元的房子,自備兩成

房價1,500萬元、頭期款20%(300萬元)、年利率2.2%、貸款30年,房屋稅加地價稅每年12,000元、火險每年3,000元、管理費每月3,000元。貸款金額是1,200萬元。

本金加利息每月45,564元,稅費、保險與管理費每月4,250元,合計月付金約49,814元。30年下來的總利息約440萬元。

如果自備三成(450萬元),貸款降為1,050萬元,月付金變成44,119元,總利息約385萬元。

年限、利率與寬限期的影響

同樣借1,200萬元、利率2.2%:拉長到40年,月付金降到41,864元,但總利息增加到約605萬元;縮短為20年,月付金升到66,099元,總利息只剩約284萬元。利率若從2.2%升到2.7%,30年的月付金變成52,922元,總利息約552萬元。

台灣很多房貸提供寬限期:前幾年只繳利息、不還本金。這個試算器沒有模擬寬限期。以1,200萬元、2.2%、30年、寬限期3年為例,前3年每月只繳利息22,000元,寬限期結束後要在剩下27年還完本金,本息變成每月49,153元,比一開始就攤還的45,564元還高。想看寬限期的完整影響,可以用只繳利息房貸試算。

怎麼用結果做決定

把月付金和家庭的稅後實際收入比較,而不是只看薪水單上的數字。銀行審核時會看你的負債比與收入來源,各家標準不同,送件前可以先問清楚。用負債比計算可以把車貸、信貸、信用卡一起算進去。

如果想從可負擔的月付金倒推房價,請用買房負擔能力試算。想看每一期本金和利息各繳多少,可以到攤還表試算。

降低總利息的做法

• 多比較幾家銀行的利率、開辦費、帳管費與提前清償違約金條款。
• 在預算許可下縮短年限,或不要用滿寬限期。
• 有閒錢時部分提前還款,可用提前還款試算看能省多少利息。
• 房貸多為機動利率,用比現在高0.5到1個百分點的利率再算一次,確認升息時還繳得起。

試算的前提與限制

試算假設利率整段期間不變,用本息平均攤還計算。本金平均攤還(每月本金固定、月付金逐月遞減)、寬限期、機動利率調整、分段利率都沒有模擬。開辦費、代書費、登記規費、契稅、仲介費等購屋成本也不包含在內。

房貸保險(PMI)是美國房貸的制度,台灣一般不適用,填0即可;若你另外投保房貸壽險,可以把年保費加進火險欄位。房屋稅、地價稅與火險假設每年金額相同。實際月付金請以銀行的對保資料與還款明細為準。

常見問題