使用方式
- 輸入房價、頭期款比例、房貸利率與貸款期限。
- 每年持有成本填房屋稅、地價稅、保險與維修費占房價的比例;大樓管理費也可以換算進來。
- 輸入同等房子的每月房租與房租年漲幅。
- 設定房價年漲幅、每年投資報酬率與預計居住年數。
- 看買房的淨資產與租屋並投資的淨資產,結果會顯示買房較划算的差額或租屋較划算的差額。
比較是怎麼做的
買房的一方:付出頭期款與購屋成本,每月繳房貸並支付持有成本。到了預計居住年數,把房子以當時的市價賣掉,扣掉出售費用與剩餘房貸,就是買房的淨資產。
買房淨資產 = 期滿房價 × (1 − 6%) − 剩餘房貸 + 買方投資的差額- 期滿房價 = 房價 × (1 + 房價年漲幅)^居住年數
- 買房每月支出 = 房貸月付金 + 持有成本 ÷ 12
- 租屋每月支出 = 當年房租(每年依房租年漲幅調整)
- 租屋並投資淨資產 = (頭期款 + 購屋成本)與每月差額以投資報酬率複利成長的結果
租屋的一方:把原本要當頭期款與購屋成本的錢拿去投資。每個月,哪一方的居住支出比較低,就把差額投入投資。期滿時的投資帳戶價值,就是租屋並投資的淨資產。計算機假設購屋時交易成本3%、出售時費用6%。
範例:1,500萬元房子 vs 月租2.5萬元
房價1,500萬元、自備兩成、房貸2.2%、30年,房貸月付金45,564.1元。持有成本每年0.5%,同等房子月租2.5萬元,房租與房價每年都漲2%,投資報酬率5%,預計住10年。
10年後,買房的淨資產約834.7萬元,租屋並投資約952萬元,租屋較划算的差額約117.3萬元。這是因為在這些假設下,房價只漲2%,而頭期款與每月省下的錢以5%在投資。
哪些假設最影響結果
房價年漲幅改成3.5%,其他不變,結果就翻轉成買房較划算約145.1萬元。反過來,如果房價維持2%,但投資報酬率只有3%,也會變成買房多約19.6萬元。
換句話說,答案主要取決於房價漲幅與投資報酬率的差距,以及你住多久。沒人能準確預測未來報酬,建議用樂觀、中性、保守三組數字各算一次。租屋族若真的要把差額拿去投資,可以用複利計算了解長期成長。
數字之外的考量
買房帶來居住穩定、可以自由裝修、不怕房東收回,但也讓資金集中在一間房子,換工作或搬家較不靈活。租屋保有彈性,但房租可能上漲,也可能遇到房東不續約。
計算機假設租屋的人會紀律地把差額投資,而不是花掉;做不到的話,租屋的結果會大打折扣。還沒準備好頭期款,可以先用頭期款試算規劃;想了解出租報酬,可參考租金報酬率計算。
計算的前提與限制
購屋成本3%、出售費用6%是固定假設,房貸以固定利率本息平均攤還計算。計算不含房地合一稅、房屋稅與地價稅的實際稅額變化、裝潢、管理費調整、投資收益的稅負與手續費,也不考慮房價下跌的情境。
結果是協助思考的模型,不是買賣建議。重大購屋決定前,請參考實價登錄等資料,並與專業人士討論。
常見問題
租房還是買房比較划算?
沒有固定答案。取決於房價與房租的比例、房價漲幅、投資報酬率與你住多久。用自己的數字試算幾種情境最準。
住多久買房才划算?
買賣房子有交易成本,住得太短通常不划算。把預計居住年數調整幾次,看結果在第幾年翻轉。
每年持有成本要填多少?
把房屋稅、地價稅、火險地震險、維修與管理費一年的合計除以房價,換算成百分比填入。
為什麼出售費用是6%?
這是計算機的固定假設,涵蓋仲介服務費與其他出售成本。台灣實際費用可能較低,但可能還有房地合一稅,結果請保守看待。
投資報酬率要填多少?
填你實際會用的投資方式長期合理的報酬,例如5%只是範例。保守一點比較不會高估租屋的好處。