租金投報率計算機

使用方式

1. 在房產價格與每月房租輸入買價和預估租金。
2. 在空置填一年中租不出去的比例,在每年營運成本填房屋稅、地價稅、保險、維修與管理等費用。
3. 在投入現金(頭期款與費用)填自備款加上仲介費、代書費、裝修等,再填房貸利率與貸款期限。
4. 看淨租金收益率(Cap rate)、每月現金流、毛租金收益率與自有資金報酬率。

毛收益率、淨收益率與自有資金報酬率

毛租金收益率是一年租金除以房價,最常在廣告上看到,但沒有扣任何費用。淨租金收益率先扣掉空置損失與每年營運成本,得到每年淨營運收入,再除以房價。

淨租金收益率 = (月租 × 12 × (1 − 空置率) − 每年營運成本) ÷ 房價

• 毛租金收益率 = 月租 × 12 ÷ 房價
• 每年淨營運收入 = 年租金 × (1 − 空置率) − 每年營運成本
• 每月現金流 = (淨營運收入 − 每年房貸還款) ÷ 12
• 自有資金報酬率 = 每年現金流 ÷ 投入現金
• 貸款金額 = 房價 − 投入現金(本息平均攤還)

自有資金報酬率則把房貸也算進來:淨營運收入扣掉一年房貸還款,就是你實際拿到的現金流,再除以你自己拿出的錢。這個數字最能反映槓桿的效果,不論是好是壞。

範例:1,500萬元的房子,月租3萬元

假設房價1,500萬元,月租3萬元,空置率5%,每年稅費與維修等營運成本4萬元,自備款與相關費用共350萬元,其餘向銀行貸款,房貸利率2.2%,30年本息平均攤還。

毛租金收益率2.4%,每年淨營運收入302,000元,淨租金收益率約2.01%。但每年房貸還款約523,987元,每月現金流約-18,499元,自有資金報酬率約-6.34%,也就是每個月要自己貼錢。

同一間房子如果全額現金買進,每月現金流約25,167元,自有資金報酬率等於淨收益率2.01%。

結果對哪些數字最敏感

租金與房價的比例決定了起點。房價高、租金相對低的地區,毛收益率本來就不高,扣掉費用後所剩無幾;這時候房貸利率稍微變動,現金流就可能由正轉負。

空置率也很重要:一年空一個月,大約就是8%的空置。試著把空置率、維修費調高一些,看看最壞情況下每月要貼多少。

怎麼用結果做決定

如果淨收益率比定存或債券利率高不了多少,出租的辛苦與風險就未必值得,除非你看好房價長期上漲。負現金流代表你每月要用薪水補貼,要確認自己的收入撐得住。

可以搭配房貸計算機確認每月還款,用頭期款計算機規劃自備款,或用租屋還是買房計算機比較自住的選擇。

常見錯誤

• 只看毛收益率,忽略稅費、管理費與修繕。
• 假設永遠沒有空置,也沒有換租客的空窗期。
• 沒把仲介費、代書費、裝修家具算進投入成本。
• 把預期房價上漲當成穩定收入。

計算的假設與限制

計算機假設租金、費用與房貸利率固定,房貸採本息平均攤還,沒有寬限期。租金收入的所得稅、房屋稅與地價稅的實際金額、出售時的房地合一稅、房價漲跌與房貸利率調整都沒有計入。稅務問題請以財政部規定為準,或諮詢地政士與會計師。

常見問題