雙週繳房貸試算

使用方式

1. 輸入貸款金額、利率與貸款期限。
2. 在銀行如何計算每期還款選擇:銀行真的每兩週入帳計息,選每兩週還款,每期計息;若只是每月多還一點,選每月還款,將多出的第13期分攤到全年。
3. 看雙週還款金額、省下的利息、還清時間與縮短時間。
4. 每年額外還款顯示雙週繳一年比月繳多付了多少。

雙週繳為什麼能省利息

一年有52週,每兩週繳一次就是26次。每次繳月付金的一半,一年合計等於13個月的月付金,比月繳多出一期。多出來的錢全部用來還本金,本金減少得更快,之後每一期的利息也跟著變少。

雙週還款金額 = 月付金 ÷ 2;一年合計 = 月付金 × 13

• 月付金 = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)
• P = 貸款金額,r = 月利率,n = 年限 × 12
• 每年額外還款 = 一個月的月付金
• 省下的利息 = 月繳總利息 − 雙週繳總利息

另外,如果銀行真的每兩週就入帳扣本金,本金下降的速度又比月繳快一點,省下的利息會再多一些。

範例:1,000萬元房貸,2.2%,30年

一般月繳的月付金是37,970.08元。改成雙週繳,每次繳18,985.04元,一年多繳37,970.08元。

銀行每兩週計息的情況下,房貸會在323個月還清,提早37個月,省下利息424,973.85元。若是用「每月多還十二分之一」的方式模擬,一樣提早37個月,省下418,439.8元,兩者差距不大。

利率越高,效果越明顯

雙週繳省下的利息,主要來自每年多還的那一期本金。利率越高,提早還本金的價值越大。同樣1,000萬元、30年,利率若是3.5%,雙週繳可省下890,895.42元利息、提早45個月還清,比2.2%時多出許多。

換個角度看,雙週繳本質上就是一種有紀律的提前還款。你也可以維持月繳,每年用年終獎金多還一期,效果相近。用提前還款試算比較不同方式。

先確認銀行怎麼處理雙週繳

台灣只有部分銀行提供雙週繳房貸方案,而且計息方式、扣款日與是否收費各有不同。如果銀行只是把雙週扣到的錢存起來,到月底才當成一般月付金入帳,就沒有額外效果。

申請前問清楚:每期扣款是否立即沖抵本金?多繳的部分是否直接減少本金?是否需要轉貸或重新簽約?如果要換到有雙週繳方案的銀行,記得用房貸轉貸試算把轉貸費用算進去。

讓效果更好的做法

• 確認薪資入帳日和扣款日配合,避免扣款失敗產生遲延利息。
• 加薪時順勢提高每期金額,本金下降更快。
• 保留緊急預備金,不要為了提前還款把現金全部投入。
• 用攤還表試算看每期本金和利息的變化,或回到房貸試算比較不同年限。

計算的前提與限制

計算機假設利率在整個期間固定,每年剛好26期,所有多繳的錢都用來還本金。台灣房貸多為機動利率,實際省下的金額會隨利率變動;寬限期、手續費與提前清償違約金都不在計算範圍內。

常見問題