Come usare questo calcolatore
- Inserisci il Valore della casa (stimato da una perizia o da annunci simili) e il Debito residuo del mutuo.
- Imposta l'LTV massimo, cioè la quota del valore che la banca è disposta a finanziare in totale.
- Inserisci il Tasso del prestito garantito dalla casa e la Durata del prestito in anni.
- Leggi Potresti ottenere fino a e la Rata mensile sull'intero importo.
Home equity in Italia: cosa significa
Il calcolatore nasce da un concetto molto diffuso negli Stati Uniti: l'home equity, cioè la parte di casa già "tua" (valore meno mutuo residuo), su cui chiedere un prestito. Le linee di credito revolving sulla casa (HELOC) in Italia praticamente non esistono.
Importo = Valore · LTV / 100 − Debito residuo- Valore = valore di mercato della casa, di solito da perizia della banca
- LTV = loan-to-value massimo, la quota del valore finanziabile in totale
- Debito residuo = capitale ancora da rimborsare sul mutuo attuale
- Rata = Importo · i / (1 − (1 + i)^−n), con i = tasso / 12 / 100 e n = mesi
Da noi le strade simili sono il mutuo di liquidità, un mutuo ipotecario non legato all'acquisto, e la surroga o sostituzione con liquidità, dove rinegozi il mutuo esistente e chiedi una somma in più. In entrambi i casi la banca valuta l'immobile e il tuo reddito.
Esempio: casa da 300.000 € con 120.000 € di mutuo
La casa vale 300.000 € e devi ancora 120.000 €. Il capitale netto nella casa è 180.000 € e l'LTV attuale è il 40 %.
Con un LTV massimo dell'80 % la banca potrebbe arrivare a 240.000 € in totale, quindi potresti ottenere fino a 120.000 €. Al 4,5 % in 15 anni la rata sull'intero importo è 917,99 €.
Molte banche applicano limiti più prudenti ai mutui di liquidità. Con un LTV del 60 % l'importo scende a 60.000 € e la rata a 459,00 €.
Come usare il risultato
L'importo massimo non è un obiettivo. Chiedi solo ciò che ti serve e verifica che la rata stia nel tuo bilancio insieme al mutuo esistente: il rapporto rata/reddito ti aiuta a capire se le banche ti considereranno sostenibile.
Se il tuo mutuo ha un tasso alto, valuta una surroga senza liquidità: il calcolatore della surroga mostra quanto risparmi. Se ti serve liquidità per chiudere altri debiti, confronta anche un consolidamento debiti senza ipoteca.
Rischi da conoscere
- La casa è la garanzia: se non paghi, la banca può avviare l'esecuzione sull'immobile.
- Un prestito lungo per spese brevi costa caro: usare l'ipoteca per una vacanza o un'auto allunga il debito per anni.
- Il valore della casa può scendere: una perizia più bassa riduce l'importo ottenibile.
- Ci sono costi d'ingresso: perizia, notaio, imposta sostitutiva o di registro e assicurazione incendio e scoppio.
- Un tasso variabile può far salire la rata nel tempo.
Ipotesi e limiti
Il calcolatore considera un prestito con rata costante (ammortamento alla francese) e tasso fisso. Non include spese notarili, perizia, imposte, polizze né i criteri di reddito della banca, che spesso decidono l'importo più del valore della casa.
L'LTV massimo varia da banca a banca e per tipo di operazione. Prima di decidere chiedi un'offerta con il prospetto informativo europeo standardizzato (PIES), che riporta TAN, TAEG e tutti i costi.
Domande frequenti
Che cos'è il mutuo di liquidità?
È un mutuo garantito da ipoteca su un immobile che possiedi, concesso per esigenze diverse dall'acquisto della casa. Ricevi una somma e la rimborsi a rate.
Quanto posso ottenere con un mutuo di liquidità?
Dipende dal valore della casa, dal debito residuo, dall'LTV che la banca applica e dal tuo reddito. Il calcolatore stima il limite legato al valore dell'immobile.
Cos'è l'LTV?
Il loan-to-value è il rapporto tra importo del prestito e valore dell'immobile. Con una casa da 300.000 € e un mutuo di 120.000 € l'LTV è del 40 %.
Esiste in Italia la HELOC americana?
No, le linee di credito revolving garantite dalla casa non sono un prodotto diffuso in Italia. Si usano mutui di liquidità o surroghe con liquidità.
Si può avere un mutuo di liquidità senza ipoteca?
Senza ipoteca si parla in realtà di prestito personale: importi più bassi, durate più brevi e tassi di solito più alti.