Overwaarde opnemen berekenen

Zo gebruik je deze rekentool

1. Vul je Woningwaarde en je huidige Hypotheekschuld in.
2. Vul bij Maximale loan-to-value in tot welk percentage van de woningwaarde de geldverstrekker in totaal wil lenen.
3. Vul de Rente lening op overwaarde en de Looptijd in jaren in.
4. Lees af hoeveel Je kunt maximaal lenen en de Maandlast over het volledige bedrag.

Wat overwaarde is en hoe de grens werkt

Overwaarde is het deel van je huis dat je niet meer schuldig bent: de woningwaarde min je hypotheekschuld. Je kunt meestal niet alles opnemen. Geldverstrekkers begrenzen de totale hypotheek als percentage van de woningwaarde, de loan-to-value (LTV), en kijken daarnaast naar je inkomen.

Bijlenen = max(0, W × LTV − S)

• W = huidige woningwaarde (bij een aanvraag volgens taxatie)
• LTV = maximale loan-to-value, bijvoorbeeld 90 % = 0,90
• S = huidige hypotheekschuld
• overwaarde = W − S; huidige loan-to-value = S ÷ W

Het bedrag dat je kunt bijlenen is die grens min je huidige schuld. De maandlast is een gewone annuïteit over dat bedrag. In Nederland neem je overwaarde meestal op door je hypotheek te verhogen bij je eigen geldverstrekker, of met een tweede hypotheek.

Voorbeeld: een woning van € 450.000 met € 250.000 schuld

Je overwaarde is € 200.000 en je huidige loan-to-value is 55,56 %. Bij een grens van 90 % mag de totale schuld € 405.000 zijn, dus Je kunt maximaal lenen € 155.000. Tegen 4,5 % over 20 jaar kost dat volledige bedrag € 980,61 per maand.

Leen je alleen € 40.000 voor een verbouwing, dan is de maandlast bij dezelfde rente en looptijd € 253,06. Bij een grens van 100 % zou het maximum € 200.000 zijn, maar dan heb je geen buffer meer als de woningprijzen dalen.

Als er weinig of niets op te nemen is

Overwaarde is niet hetzelfde als leenruimte. Bij een woning van € 300.000 met € 285.000 schuld heb je € 15.000 overwaarde, maar je huidige LTV is al 95 %. Bij een grens van 90 % kun je dus € 0 bijlenen.

Overwaarde groeit door aflossen en door waardestijging, en kan krimpen als prijzen dalen. Zie hoe snel je schuld daalt met de hypotheekrekentool of de aflossingsrekentool.

Hoe je beslist of je bijleent

Je huis is het onderpand. Kun je niet meer betalen, dan kan de geldverstrekker uiteindelijk je huis laten verkopen. Leen dus voor iets dat waarde toevoegt of een echt probleem oplost, zoals verbouwen of verduurzamen, en niet voor dagelijkse uitgaven.

Let ook op de belasting. Volgens de Belastingdienst is de rente alleen aftrekbaar als je de lening gebruikt voor het kopen, verbouwen of onderhouden van je eigen woning en annuïtair of lineair aflost in 30 jaar. Voor een auto of vakantie is de rente niet aftrekbaar. Leen minder dan het maximum en check je lasten met de schuld-inkomensratio, of vergelijk met oversluiten.

Zo krijg je betere voorwaarden

• Vraag offertes bij meerdere geldverstrekkers en vergelijk ook de rente bij verschillende rentevaste periodes.
• Vraag naar kosten voor taxatie, notaris en advies; die kunnen een klein bijleenbedrag duur maken.
• Kies een kortere looptijd als je het kunt betalen; dat verlaagt de totale rente.
• Houd een buffer aan: met minder lenen ben je beter beschermd tegen een prijsdaling.
• Gebruik je overwaarde om dure schulden af te lossen, reken dan eerst uit of de langere looptijd het niet duurder maakt.

Aannames en grenzen

De woningwaarde die je invult is een schatting; de taxatie bepaalt. De rekentool gaat uit van een vaste rente en een annuïteit over het volledige bedrag. Kosten, hypotheekrenteaftrek, variabele rente en aflossingsvrije delen zitten er niet in.

Geldverstrekkers toetsen ook je inkomen en vaste lasten volgens leennormen. Voldoende overwaarde garandeert dus geen goedkeuring. Bespreek je plannen met je geldverstrekker of een hypotheekadviseur.

Veelgestelde vragen