買房負擔能力試算

使用方式

1. 輸入家庭的稅前月收入與其他每月債務還款(車貸、信貸、信用卡分期等)。
2. 填入可用於頭期款的現金,以及預估的利率和貸款期限。
3. 設定負債收入比上限,也就是你願意讓所有債務占收入的最高比例;再填每月稅費、保險與費用(管理費、房屋稅等的每月平均)。
4. 居住費用比上限是美國銀行常用的另一道限制,不需要時填0。看可負擔的房價與最高貸款金額。

可負擔房價怎麼算

試算器先算出你每月最多能付多少債務:稅前月收入 × 負債收入比上限。扣掉其他債務還款,再扣掉管理費、稅費等每月固定居住費用,剩下的就是能拿來繳房貸本息的金額。

房價 = 自備款 + B × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r

• B = 收入 × 負債收入比上限 − 其他債務 − 每月稅費與管理費
• r = 月利率(年利率 ÷ 12 ÷ 100)
• n = 期數(年限 × 12)
• 自備款 = 可用於頭期款的現金

接著用本息平均攤還公式,把這個月付金換算成最高貸款金額,最後加上自備款,就是可負擔的房價。

試算範例:家庭月收入10萬元,自備300萬元

稅前月收入10萬元、其他債務每月5,000元、自備300萬元、利率2.2%、30年,負債收入比上限設為33%(收入的三分之一),每月管理費與稅費3,000元。

每月可用於居住的金額是28,000元,其中本金加利息25,000元。換算下來最高貸款約658萬元,可負擔的房價約958萬元,自備款約占31%。

哪些條件影響最大

還清每月5,000元的其他債務,可負擔的房價就提高到約1,090萬元。利率從2.2%升到2.7%,房價降到約916萬元。年限從30年拉長到40年,房價變成約1,098萬元,但總利息也會增加不少。

可以看出,先把車貸、信貸等其他債務處理掉,效果和多存一筆自備款差不多,也不會增加長期利息。

台灣銀行的審核方式

負債收入比(DTI)28%、36%、43%這些門檻是美國房貸的常見規則,台灣不適用。台灣銀行會用各自的負債比、收入證明、信用紀錄與房屋鑑價來決定能貸多少,成數也受房屋條件與相關法規影響。所以這裡的上限只是你自己的預算假設,不是銀行的標準。

送件前可以直接問銀行他們看的負債比怎麼算。目前的債務比例可以用負債比計算先算一次。

從房價到真正的預算

• 試算出的是上限,不是建議金額。留一些餘裕給升息、家庭變化和修繕。
• 自備款以外,還要準備契稅、代書費、仲介費、裝潢與搬家費用。
• 用房貸試算以目標房價算出完整月付金,再放進每月預算看看。
• 房貸多是機動利率,用較高的利率再算一次,確認升息時仍繳得起。

試算的前提與限制

試算使用固定利率、本息平均攤還,沒有寬限期。它不知道銀行實際核給的貸款成數,也不包含購屋的一次性費用。用稅前收入計算,但真正支付房貸的是稅後實領,請一併確認每月現金流。

結果只是規劃參考,實際可貸金額請以銀行審核為準。

常見問題