房貸寬限期試算

使用方式

1. 輸入貸款金額與利率(年利率)。
2. 在寬限期(只繳息)填入只繳利息的年數,例如3。
3. 貸款總期限填整筆貸款的年數,寬限期包含在裡面。
4. 看只繳息金額、寬限期後的月付金與月付金增加幅度,再比較一般貸款的月付金與比一般貸款多付的利息。

寬限期怎麼運作

寬限期是房貸前幾年只繳利息、不還本金的安排。這段期間本金完全沒有減少,所以每月只要付本金 × 月利率。

只繳息金額 = P × r;寬限期後月付金 = P × r(1 + r)^m ÷ ((1 + r)^m − 1)

• P = 貸款金額
• r = 月利率(年利率 ÷ 12 ÷ 100)
• m = 寬限期後剩下的月數((總年限 − 寬限期) × 12)
• 一般貸款的月付金用同一公式,但m = 總年限 × 12

寬限期結束後,原本的本金要在剩下的年數內本息平均攤還。總年限不變、還款時間變短,月付金就會比一開始就攤還的一般貸款更高,總利息也更多。

範例:1,000萬元房貸,2.2%,寬限期3年

貸款1,000萬元、利率2.2%、總年限30年,前3年寬限期。寬限期內每月只繳息18,333.33元。

第4年開始,月付金跳到40,960.54元,一次增加22,627.21元。如果一開始就正常攤還,30年的月付金是37,970.08元。寬限期讓總利息變成約393.1萬元,比一般貸款多付261,984.38元。

寬限期拉長到5年會怎樣

同一筆貸款若寬限期5年,前5年一樣每月繳18,333.33元,但之後的月付金是43,365.86元,跳升25,032.53元,多付的利息增加到440,527.73元。

寬限期越長,本金攤還的時間越短,後面的壓力就越大。請確認寬限期結束時,你的收入能穩定負擔較高的月付金。

什麼情況適合用寬限期

寬限期適合短期現金吃緊、但收入確定會增加的人,例如剛交屋要裝潢、預期幾年後加薪,或手上有一筆即將到期的資金。也有人把省下的本金拿去投資,但這要承擔投資虧損與利率上升的風險。

如果只是因為月付金太高才需要寬限期,通常代表房價超出負擔。可以先用買房負擔能力試算重新檢查預算,或用房貸試算比較不同年限。

降低風險的做法

• 寬限期內有餘裕時主動還一些本金,減少之後的跳升幅度。
• 提前規劃寬限期結束的時間點,先存好幾個月的月付金作為緩衝。
• 注意部分銀行對寬限期貸款的利率或條件可能不同,簽約前比較清楚。
• 寬限期快結束時才想轉貸延長寬限,不一定能如願;條件請用房貸轉貸試算先評估。
• 用貸款比較試算把有寬限期與沒有寬限期的方案並排看總成本。

計算的前提與限制

計算機假設利率在整個貸款期間固定,寬限期包含在總年限內,寬限期後以本息平均攤還。台灣房貸多為機動利率,利率變動時月付金也會跟著調整。

銀行對寬限期的核准條件與年限上限,依政策與個案審核而定,實際條件以銀行核貸內容為準。

常見問題