Come usare questo calcolatore
- Inserisci il Prezzo dell'immobile e l'Affitto mensile che pensi di incassare.
- Indica la percentuale di Sfitto e i Costi di gestione annui (IMU, assicurazione, manutenzione, spese non ripetibili).
- Scrivi il Capitale investito (anticipo e costi), il Tasso del mutuo e la Durata del prestito; il mutuo copre la differenza tra prezzo e capitale.
- Leggi Rendimento netto (cap rate), Flusso di cassa mensile e Rendimento sul capitale investito.
Rendimento lordo, netto e sul capitale investito
Il rendimento lordo è l'affitto annuo diviso per il prezzo: è il numero che vedi negli annunci, ma ignora spese e mesi sfitti.
Rendimento netto = (affitto × 12 × (1 − sfitto) − costi) / prezzo- Rendimento lordo = affitto × 12 ÷ prezzo
- Reddito operativo netto = affitto annuo × (1 − sfitto) − costi di gestione
- Flusso di cassa = reddito operativo netto − rate del mutuo annue
- Rendimento sul capitale investito = flusso di cassa annuo ÷ capitale investito
Il rendimento netto toglie lo sfitto e i costi di gestione, e misura quanto rende l'immobile in sé. Il rendimento sul capitale investito guarda invece ai soli soldi che hai messo tu, dopo aver pagato la rata del mutuo.
Esempio: bilocale da 200.000 € affittato a 900 € al mese
Compri a 200.000 €, affitti a 900 € al mese, stimi il 5% di sfitto e 3.000 € l'anno di costi. Il rendimento lordo è 5,4%, il reddito operativo netto 7.260 € e il rendimento netto 3,63%.
Metti 60.000 € di capitale e finanzi il resto con un mutuo al 3,5% per 25 anni: le rate annue sono 8.410,48 €, più del reddito netto. Il flusso di cassa è −95,87 € al mese e il rendimento sul capitale −1,92%: ogni mese devi aggiungere soldi tuoi, mentre il mutuo si riduce.
Pagando tutto in contanti (200.000 € di capitale) il flusso diventa 605 € al mese e il rendimento sul capitale 3,63%, uguale al netto.
Come usare i numeri per decidere
- Confronta il rendimento netto con alternative meno impegnative, come titoli di Stato o un portafoglio diversificato: l'immobile richiede gestione e non è liquido.
- Se il flusso mensile è negativo, chiediti se puoi sostenerlo per anni, anche con lavori straordinari o un inquilino che smette di pagare.
- Considera la rivalutazione dell'immobile come un possibile extra, non come la base del calcolo.
- Per la rata del finanziamento vedi il calcolo della rata del mutuo; per il rendimento complessivo con la rivendita usa il calcolo del ROI.
Errori comuni
- Usare il rendimento lordo come se fosse netto.
- Dimenticare le spese di acquisto (notaio, imposte, agenzia) nel capitale investito.
- Stimare zero mesi sfitti e zero manutenzione straordinaria.
- Non considerare le imposte sul canone: in Italia puoi scegliere tra regime ordinario e cedolare secca, e la differenza cambia il rendimento netto.
Ipotesi e limiti
Il calcolatore usa valori costanti per affitto, costi e tasso e non considera le imposte sul reddito da locazione, la rivalutazione, l'inflazione dei canoni né i costi di vendita. Il mutuo è calcolato con rata costante (ammortamento alla francese).
Per un investimento immobiliare fai verificare i numeri a un professionista: regime fiscale, contratto di locazione e spese condominiali possono cambiare il risultato in modo importante. Per il confronto tra comprare e restare in affitto vedi il calcolo affitto o acquisto.
Domande frequenti
Qual è un buon rendimento per un immobile in affitto?
Dipende dalla zona, dal rischio e dalle alternative. Confronta sempre il rendimento netto, non quello lordo, con investimenti di durata simile.
Cosa devo mettere nei costi di gestione?
IMU, assicurazione, manutenzione ordinaria, spese condominiali a tuo carico e costi di gestione o agenzia. Le imposte sul canone vanno considerate a parte.
Perché il rendimento sul capitale può essere negativo?
Perché la rata del mutuo supera il reddito netto dell'affitto. In quel caso integri ogni mese di tasca tua, anche se il debito intanto scende.
La cedolare secca è inclusa?
No. Il calcolo è al lordo delle imposte sul canone; scegli il regime fiscale con il tuo commercialista o CAF e sottrai l'imposta per il netto finale.