Come usare questo calcolatore
- Inserisci il tuo reddito nel campo Reddito lordo mensile: le banche italiane ragionano sul netto in busta paga, quindi usa il netto (dividi il netto annuo per 12 se ricevi tredicesima e quattordicesima).
- Aggiungi le Altre rate mensili che già paghi (prestiti, finanziamento auto, carte revolving) e la Liquidità per l'anticipo.
- Scrivi il TAN nel campo Tasso di interesse, la Durata del prestito e il Rapporto rata/reddito massimo, per esempio 33 %.
- Indica Tasse, assicurazione e spese mensili della casa e leggi il Prezzo della casa che puoi permetterti e il Prestito massimo.
Come si trova il prezzo sostenibile
Il calcolatore lavora al contrario rispetto al calcolo della rata. Prima trova quanto puoi spendere ogni mese per tutte le rate: reddito per il rapporto rata/reddito massimo, meno le rate che già paghi. Poi toglie le spese mensili della casa, come assicurazione e condominio.
Rata = Reddito × Q − Altre rate − Spese; Mutuo = Rata · (1 − (1 + i)^−n) / i; Prezzo = Mutuo + Anticipo- Q = rapporto rata/reddito massimo (per esempio 0,33)
- Spese = tasse, assicurazione e spese mensili della casa
- i = TAN ÷ 12 ÷ 100
- n = durata in anni × 12
Quello che resta è la rata di capitale e interessi che puoi permetterti. Con TAN e durata si risale al capitale che quella rata rimborsa, il mutuo massimo, e sommando l'anticipo si ottiene il prezzo della casa.
Esempio: 3.000 € netti al mese e 50.000 € da parte
Con i valori di partenza (3.000 € di reddito netto, 200 € di altre rate, rapporto massimo 33 %, 150 € di spese della casa, TAN 3,5 %, 25 anni) puoi destinare alla casa 790 € al mese. Tolte le spese, restano 640 € per capitale e interessi.
Quella rata sostiene un mutuo di circa 127.841 €. Con 50.000 € di anticipo arrivi a una casa da circa 177.841 €, e il tuo anticipo copre il 28,12 % del prezzo.
Cosa sposta il risultato
Le rate che hai già pesano molto: senza i 200 € di altri finanziamenti il prezzo sostenibile sale a circa 217.791 €. Chiudere un prestito prima di chiedere il mutuo può quindi valere più di un aumento di stipendio.
Anche tasso e durata contano. A 30 anni invece di 25 il prezzo arriva a circa 192.525 €; con un TAN del 4,5 % invece del 3,5 % scende a circa 165.143 €. Se scegli un rapporto più prudente, il 25 %, il prezzo si ferma a circa 129.900 €.
Dal prezzo massimo a un budget reale
Il risultato è un tetto, non un obiettivo. Prima di cercare casa, verifica la rata con il calcolo rata mutuo e il tuo carico di debiti con il calcolatore del rapporto rata/reddito.
Ricorda che l'anticipo non è tutta la liquidità che ti serve: al rogito paghi anche notaio, imposte di registro o IVA, eventuale agenzia, perizia e spese di istruttoria. Lascia poi un fondo per emergenze e controlla nel budget mensile che resti spazio per risparmiare.
Come permetterti di più, senza rischi
- Estingui o riduci i piccoli finanziamenti prima di chiedere il mutuo.
- Aumenta l'anticipo: molte banche finanziano solo una parte del valore della casa, spesso non oltre l'80 %.
- Confronta più offerte: anche pochi decimi di TAN cambiano il capitale finanziabile.
- Se chiedi il mutuo in due, entrambi i redditi contano, ma anche entrambe le rate già in corso.
- Non allungare la durata solo per entrare nel limite: paghi molti più interessi.
Ipotesi e limiti
Ogni banca ha le sue regole: rapporto rata/reddito, percentuale finanziabile del valore di perizia, età alla fine del mutuo, tipo di contratto di lavoro e storia creditizia. Il calcolatore applica solo il limite rata/reddito che scegli e non verifica gli altri requisiti.
Il campo Incidenza massima della casa sul reddito è un limite in più usato in altri mercati: lascialo a 0 per applicare solo il rapporto rata/reddito. Considera il risultato una stima da discutere con la banca o con un consulente.
Domande frequenti
Quanto mutuo posso richiedere con 2.000 euro al mese?
Con 2.000 € netti, nessun'altra rata, un rapporto del 33 %, TAN 3,5 % e 25 anni la rata massima è di 660 € e il mutuo arriva a circa 131.836 €. Con tasso, durata o debiti diversi il risultato cambia molto.
Quale rapporto rata/reddito usano le banche?
Molte banche considerano prudente che le rate non superino circa un terzo del reddito netto, ma la soglia varia da banca a banca e da reddito a reddito. Il 33 % è un punto di partenza ragionevole per una simulazione.
Conta il reddito lordo o netto?
In Italia le banche guardano il reddito netto mensile, quello che ricevi davvero. Inserisci il netto anche se l'etichetta del campo parla di lordo: la formula è la stessa.
Devo chiedere il massimo che il calcolatore mostra?
Non per forza. Il massimo lascia poco margine per spese impreviste, figli o un calo di reddito: molte famiglie stanno più tranquille restando sotto il limite.
Quanto anticipo serve per comprare casa?
Dipende dalla percentuale che la banca finanzia sul valore di perizia, spesso fino all'80 %: in quel caso serve almeno il 20 % del prezzo, più le spese di acquisto. Per alcune categorie esistono garanzie pubbliche che consentono finanziamenti più alti.