Come usare questo calcolatore
- Inserisci l'Importo del prestito e il Tasso di interesse annuo (il TAN).
- Imposta il Periodo di soli interessi in anni e la Durata totale del prestito, preammortamento compreso.
- Leggi la Rata di soli interessi e la Rata dopo il periodo di soli interessi.
- Confronta gli Interessi totali con quelli di un mutuo normale tramite Interessi in più rispetto a un prestito normale.
Che cos'è il preammortamento
Nel preammortamento la rata copre solo gli interessi: il debito non scende. Alla fine di questo periodo inizia il vero piano di ammortamento, di solito alla francese, che deve restituire tutto il capitale negli anni rimasti. Per questo la rata sale.
Rata solo interessi = C · i; Rata dopo = C · i(1 + i)^m / ((1 + i)^m − 1)- C = importo del prestito
- i = tasso mensile = TAN ÷ 12 ÷ 100
- m = mesi di ammortamento rimasti = (durata totale − periodo di soli interessi) × 12
In Italia è una formula che si incontra soprattutto per periodi brevi, per esempio nei mutui per costruzione o ristrutturazione, oppure come opzione di alcuni contratti. I mutui interamente a soli interessi, diffusi in altri Paesi, qui sono poco comuni. Le condizioni precise sono nel contratto e nel PIES.
Esempio: 150.000 € al 3,5 % con 2 anni di preammortamento
Prendi 150.000 € al 3,5 % per 25 anni in totale, di cui i primi 2 a soli interessi. Nel preammortamento paghi 437,50 € al mese. Dal terzo anno la rata diventa 792,02 €, perché il capitale va restituito in 23 anni anziché 25: un aumento di 354,52 € al mese.
Gli interessi totali sono 79.096,38 €. Con un mutuo normale di 25 anni la rata sarebbe 750,94 € fin dall'inizio, e pagheresti 3.815,77 € di interessi in meno.
Con 5 anni di preammortamento la rata successiva salirebbe a 869,94 € e gli interessi in più diventerebbero 9.754,89 €.
Quando può avere senso
Il preammortamento aiuta se nei primi anni hai spese alte e prevedibili, per esempio un affitto da pagare mentre la casa è in costruzione, oppure se ti aspetti un'entrata certa da usare per ridurre il debito.
Il rischio è abituarsi alla rata bassa. Prima di firmare verifica che la rata dopo il preammortamento stia comodamente nel tuo bilancio: puoi controllarlo con il calcolatore della sostenibilità del mutuo. Per vedere la rata di un mutuo classico usa il calcolatore rata mutuo.
Errori da evitare
- Guardare solo la rata iniziale e non quella che arriverà dopo.
- Dimenticare che durante il preammortamento il debito resta identico.
- Ignorare l'effetto del tasso variabile: se il tasso sale, la rata dopo il preammortamento sale ancora di più.
- Non chiedere se si possono fare rimborsi parziali anticipati già nel periodo a soli interessi.
Ipotesi e limiti
Il calcolatore usa un tasso fisso per tutta la durata, rate mensili e un ammortamento alla francese dopo il periodo di soli interessi. Non include spese, polizze, imposta sostitutiva né il preammortamento tecnico (i pochi giorni tra erogazione e prima rata).
Le cifre servono per capire l'ordine di grandezza: fai riferimento al piano di ammortamento della banca e, se l'operazione è importante, confrontati con un consulente. Puoi anche confrontare più offerte con il confronto prestiti.
Domande frequenti
Cosa significa preammortamento nel mutuo?
È un periodo iniziale in cui paghi solo gli interessi e non il capitale. Il debito resta invariato fino all'inizio dell'ammortamento vero e proprio.
Il preammortamento fa pagare più interessi?
Sì, a parità di tasso e durata totale: il capitale resta intero più a lungo e produce interessi. Nell'esempio sono 3.815,77 € in più con 2 anni.
Cos'è il preammortamento tecnico?
Sono gli interessi dei giorni tra l'erogazione del mutuo e l'inizio del mese della prima rata. È una cifra piccola e non è il preammortamento modellato qui.
Esistono mutui solo interessi in Italia?
Sono rari. Più spesso trovi un preammortamento breve o formule specifiche per costruzione e ristrutturazione: leggi bene il contratto.