Come usare questo calcolatore
- Inserisci il Prezzo della casa e l'Anticipo come percentuale del prezzo: la differenza è l'importo del mutuo.
- Scrivi il TAN offerto dalla banca nel campo Tasso di interesse e la Durata del prestito in anni.
- Aggiungi Imposte sulla casa (IMU) all'anno (0 se è la tua prima casa), Assicurazione casa annua e Spese condominiali / altre al mese. Lascia Assicurazione sul mutuo (PMI) all'anno a 0 se la banca non richiede una polizza specifica.
- Leggi la Rata mensile e confrontala con Capitale e interessi, Interessi totali e la tabella anno per anno.
Come si calcola la rata del mutuo
Quasi tutti i mutui italiani usano l'ammortamento alla francese: paghi una rata costante, che all'inizio è fatta soprattutto di interessi e poi, mese dopo mese, sempre più di quota capitale. Gli interessi si calcolano infatti sul debito residuo, che scende a ogni rata.
R = C · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)- R = rata mensile di capitale e interessi
- C = capitale finanziato (prezzo della casa meno anticipo)
- i = tasso mensile (TAN ÷ 12 ÷ 100)
- n = numero di rate (durata in anni × 12)
Il calcolatore usa il TAN, cioè il tasso nominale su cui si calcolano gli interessi. Alla rata aggiunge un dodicesimo dell'IMU e dell'assicurazione annua e le spese condominiali mensili, così vedi la cifra che esce davvero dal conto ogni mese.
Esempio: casa da 250.000 € con il 20 % di anticipo
Con i valori di partenza (TAN 3,5 %, 25 anni, IMU a 0 perché prima casa, 300 € l'anno di assicurazione e 100 € al mese di condominio) il mutuo è di 200.000 €. Capitale e interessi valgono 1.001,25 € al mese; assicurazione e condominio aggiungono 125,00 €. In totale escono 1.126,25 € al mese.
In 25 anni paghi circa 100.374 € di interessi, cioè la metà del capitale preso in prestito. Se la casa fosse una seconda casa con, per esempio, 1.200 € di IMU l'anno, la spesa mensile salirebbe a 1.226,25 €.
Cosa cambia di più la rata
Prova tre varianti sulla stessa casa. Con solo il 10 % di anticipo il mutuo sale a 225.000 € e la rata di capitale e interessi a 1.126,40 €. Con una durata di 20 anni la rata diventa 1.159,92 €, ma gli interessi totali scendono a circa 78.381 €. Con un TAN del 2,5 % invece del 3,5 % la rata scende a 897,23 €.
Il tasso e la durata pesano sul costo totale molto più del prezzo esatto, mentre l'anticipo cambia soprattutto la rata. Come si divide ogni rata tra capitale e interessi lo vedi con il calcolo del piano di ammortamento.
Come usare il risultato per decidere
Confronta la rata con il tuo reddito netto mensile: è quello che le banche italiane guardano quando valutano il rapporto rata/reddito. Puoi verificare il tuo carico complessivo con il calcolatore del rapporto rata/reddito e, partendo da una rata sostenibile, trovare il prezzo massimo con quanto mutuo posso richiedere.
Tieni da parte anche i soldi per notaio, imposte d'acquisto, perizia, agenzia, trasloco e lavori, più un fondo per gli imprevisti. Una rata che sta nei conti ma non lascia margine per una caldaia rotta è una rata rischiosa.
Come pagare meno
- Chiedi più preventivi e confronta il TAEG, non solo il TAN: il TAEG include spese di istruttoria, perizia e polizze obbligatorie.
- Scegli la durata più breve che il tuo bilancio regge anche se il reddito cala per qualche mese.
- Valuta rimborsi parziali anticipati: il calcolatore di estinzione anticipata mostra quanti interessi risparmi.
- Un anticipo più alto riduce il rapporto tra mutuo e valore della casa e spesso migliora le condizioni offerte.
- Se i tassi scendono dopo la firma, informati sulla surroga verso un'altra banca.
Ipotesi e limiti
Il calcolatore ipotizza un tasso fisso per tutta la durata e rate mensili costanti. Non modella il tasso variabile, il misto, il preammortamento, la maxi rata finale né le spese iniziali come istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e notaio. In Italia non esiste una PMI all'americana: il campo Assicurazione sul mutuo (PMI) all'anno va lasciato a 0, a meno che la banca non ti chieda una polizza legata al mutuo.
Fa fede solo il prospetto della banca (il PIES, con il TAEG). Usa questo strumento per pianificare e confrontare, e prima di firmare parlane con la banca o con un consulente indipendente.
Domande frequenti
Quanto è la rata di un mutuo da 200.000 euro?
Dipende da tasso e durata. Con un TAN del 3,5 % in 25 anni la rata di capitale e interessi è di circa 1.001 € al mese; in 20 anni sale a circa 1.160 €, ma paghi meno interessi.
Che differenza c'è tra TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso con cui si calcolano gli interessi e quindi la rata. Il TAEG aggiunge le spese obbligatorie, come istruttoria, perizia e assicurazioni richieste, ed è il numero giusto per confrontare offerte diverse.
Devo inserire l'IMU se compro la prima casa?
Di norma l'abitazione principale non paga l'IMU, salvo le categorie di lusso: in quel caso lascia il campo a 0. Per una seconda casa inserisci l'importo annuo previsto dal tuo Comune.
Meglio un mutuo a 20 o a 30 anni?
A 30 anni la rata è più bassa ma gli interessi totali sono molto più alti. Scegli la durata più breve con una rata che sostieni senza difficoltà anche nei mesi peggiori.
Perché all'inizio pago quasi solo interessi?
Gli interessi si calcolano sul debito residuo, che all'inizio è massimo. Man mano che il debito scende, una parte sempre maggiore della stessa rata va a rimborsare il capitale.