Come usare questo calcolatore
- Inserisci il Debito residuo attuale, il Tasso di interesse attuale e gli Anni residui del mutuo che hai oggi (non la durata originaria).
- Inserisci l'offerta che stai valutando: Nuovo tasso di interesse (il TAN) e Durata del nuovo prestito.
- In Costi di surroga lascia 0 se fai una surroga, che per legge è gratuita; con una sostituzione inserisci le spese che paghi (notaio, perizia, imposta sostitutiva, istruttoria).
- Leggi il Risparmio mensile, il Punto di pareggio in mesi e il Risparmio totale al netto dei costi.
Surroga, sostituzione e rinegoziazione
Con la surroga (portabilità del mutuo) porti il debito residuo in un'altra banca che ti offre condizioni migliori. Banca d'Italia ricorda che la legge rende gratuite sia la chiusura del vecchio contratto sia la concessione del nuovo: niente penali, spese di istruttoria, perizia o notaio a tuo carico, e l'ipoteca resta la stessa.
Pareggio (mesi) = Costi ÷ (Rata attuale − Nuova rata)- Costi = spese una tantum per cambiare mutuo (0 nella surroga)
- Rata attuale = rata alla francese del mutuo attuale calcolata su debito residuo, tasso attuale e anni residui
- Nuova rata = R = C · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)
- C = debito residuo, i = tasso mensile (TAN ÷ 12 ÷ 100), n = numero di rate mensili
Con la sostituzione chiudi il vecchio mutuo e ne apri uno nuovo, spesso per chiedere una somma maggiore: qui i costi ci sono. La rinegoziazione invece cambia le condizioni con la tua stessa banca. Il calcolatore funziona per tutti e tre i casi: cambia solo la cifra che inserisci nei costi.
Esempio: dal 4 % al 3 % su 150.000 € residui
Hai ancora 150.000 € da restituire al 4 % con 20 anni residui. Un'altra banca ti propone il 3 % sempre per 20 anni, tramite surroga e quindi senza costi. La rata scende da 908,97 € a 831,90 €: risparmi 77,07 € al mese e, senza spese da recuperare, il pareggio è immediato.
Gli interessi ancora da pagare passano da circa 68.152,92 € a 49.655,14 €: il risparmio totale è di 18.497,78 €. Se invece facessi una sostituzione con 2.500 € di spese, il pareggio arriverebbe dopo 33 mesi e il risparmio netto scenderebbe a 15.997,78 €.
Attenzione alla durata
Allungare la durata abbassa molto la rata ma riduce il vantaggio. Nell'esempio, portando il nuovo mutuo a 25 anni la rata scende a 711,32 € (197,65 € in meno al mese), ma gli interessi diventano 63.395,09 € e il risparmio complessivo si riduce a 4.757,83 €.
Al contrario, al 3 % su 15 anni la rata sale a 1.035,87 € (il calcolatore avverte che non c'è risparmio mensile), però gli interessi scendono a 36.457,04 € e il risparmio totale arriva a 31.695,88 €. Decidi se ti serve più margine nel bilancio mensile o un costo totale più basso, e confronta le offerte con il calcolatore di confronto prestiti.
Come decidere
Con la surroga gratuita, se il nuovo tasso è più basso a parità di durata, conviene quasi sempre: valuta però anche il tipo di tasso (fisso o variabile), le polizze collegate e i tempi della pratica. Con una sostituzione, il pareggio deve arrivare molto prima del momento in cui pensi di vendere casa o estinguere il mutuo.
Prima di cambiare banca, guarda anche cosa succede se versi qualcosa in più sul mutuo attuale con il calcolatore di estinzione anticipata, e come si spostano quota capitale e interessi nel piano di ammortamento.
Errori comuni
- Inserire la durata originaria invece degli anni residui: il risparmio risulta falsato.
- Confrontare solo il TAN: guarda il TAEG dell'offerta e le eventuali polizze richieste.
- Ripartire da 25 o 30 anni dopo averne già pagati dieci, allungando il debito senza accorgertene.
- Pensare che la surroga permetta di chiedere più soldi: per avere liquidità in più serve una sostituzione, che ha costi.
- Dimenticare che con il tasso variabile la rata futura non è garantita.
Ipotesi e limiti
Entrambi i mutui sono calcolati con ammortamento alla francese, rata costante e tasso fisso per tutta la durata. Il calcolatore non considera variazioni del tasso variabile, detrazioni fiscali sugli interessi, polizze assicurative né estinzioni parziali.
Il risultato è un'indicazione: prima di decidere chiedi il PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato) con TAEG e costi, e se hai dubbi confrontati con un consulente indipendente.
Domande frequenti
La surroga del mutuo costa qualcosa?
No: per legge la chiusura del vecchio contratto e l'apertura del nuovo nella surroga sono gratuite per te. Le spese le sostiene la banca che subentra.
Quando conviene fare la surroga del mutuo?
Quando il nuovo tasso è più basso e le altre condizioni (tipo di tasso, polizze, durata) non annullano il vantaggio. Con il calcolatore vedi subito rata e interessi risparmiati.
Che differenza c'è tra surroga e sostituzione?
La surroga trasferisce lo stesso debito residuo senza costi. La sostituzione apre un nuovo mutuo, anche per un importo maggiore, con spese di notaio, perizia e imposte.
Posso cambiare durata con la surroga?
Sì, la nuova banca può proporti una durata diversa. Allungarla abbassa la rata ma può far pagare più interessi in totale.
Come si calcola il punto di pareggio?
Si dividono i costi una tantum per il risparmio sulla rata mensile e si arrotonda al mese successivo. Con costi a zero il pareggio è immediato.