Come usare questo calcolatore
- Inserisci l'Importo del prestito, il Tasso senza punti (il TAN dell'offerta senza costo extra) e la Durata del prestito.
- In Punti acquistati indica quanti punti paghi: un punto costa l'1 % del prestito. Se hai un costo in euro, dividilo per l'importo e moltiplica per 100.
- Imposta la Riduzione del tasso per punto, cioè di quanto scende il tasso per ogni punto pagato.
- Leggi il Punto di pareggio, il Risparmio mensile e il Risparmio totale al netto del costo.
Cosa sono i punti e cosa c'entra con l'Italia
I "discount points" sono un'usanza dei mutui americani: paghi alla firma una percentuale del prestito e in cambio ottieni un tasso più basso per tutta la durata. Nelle offerte italiane questa voce di solito non esiste con questo nome.
Pareggio (mesi) = (Punti × Importo / 100) ÷ (Rata senza punti − Rata con punti)- Costo dei punti = Punti × Importo ÷ 100
- Nuovo tasso = Tasso senza punti − Punti × Riduzione per punto
- Rata = C · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1), con i = tasso ÷ 12 ÷ 100 e n = mesi
- Risparmio totale = Risparmio mensile × n − Costo dei punti
Il ragionamento però è utile anche qui. Capita di confrontare due offerte: una con spese di istruttoria o altri costi iniziali più alti e un TAN più basso, l'altra più economica alla firma ma con un tasso più alto. Trasforma la differenza di costo iniziale in "punti" (1 punto = 1 % del prestito) e la differenza di tasso in riduzione per punto: il calcolatore ti dice in quanto tempo il costo si ripaga.
Esempio: 150.000 € al 3,5 % in 25 anni
Senza costi extra la rata è 750,94 €. Pagando 2 punti, cioè 3.000 €, il tasso scende di 0,5 punti percentuali al 3 % e la rata diventa 711,32 €. Risparmi 39,62 € al mese e recuperi i 3.000 € dopo 76 mesi, poco più di sei anni.
Se tieni il mutuo per tutti i 25 anni, il risparmio netto è di 8.885,52 €. Con un solo punto (1.500 €) il tasso va al 3,25 %, la rata a 730,97 €, risparmi 19,96 € al mese con lo stesso pareggio di 76 mesi e un risparmio netto di 4.488,31 €.
Come decidere
Tutto dipende da quanto a lungo terrai davvero quel mutuo a quel tasso. Se tra pochi anni pensi di vendere casa, estinguere il mutuo o fare una surroga, potresti non arrivare mai al pareggio.
Considera anche l'alternativa: la stessa somma potrebbe servire per un anticipo più alto o per un'estinzione parziale. Verifica l'effetto con il calcolatore di estinzione anticipata. Per confrontare offerte complete di tutte le spese guarda il TAEG, che puoi stimare con il calcolatore TAEG.
A cosa fare attenzione
- Confronta sempre il TAEG del PIES: include spese di istruttoria, perizia e altre voci obbligatorie.
- Con il tasso variabile la riduzione iniziale può essere annullata dall'andamento dell'indice.
- Non pagare costi iniziali con soldi che ti servono per le spese di acquisto o per un fondo di emergenza.
- Se la banca propone polizze facoltative come condizione per il tasso migliore, chiedi il costo e valuta se ti servono davvero.
Ipotesi e limiti
Il calcolatore usa un tasso fisso per tutta la durata, rate mensili alla francese e non considera il rendimento che avresti ottenuto investendo il costo iniziale: se l'avessi investito, il vantaggio reale sarebbe più piccolo. Non include imposte, polizze né estinzioni anticipate.
Le offerte italiane raramente parlano di "punti": usa il calcolatore come strumento di confronto tra costi iniziali e tasso, e fai riferimento ai documenti ufficiali della banca.
Domande frequenti
In Italia si possono comprare punti sul mutuo?
Non come voce standard dei mutui italiani. Il concetto è americano, ma puoi usarlo per confrontare offerte con spese iniziali e tassi diversi.
Quanto costa un punto?
Per convenzione l'1 % dell'importo del prestito: su 150.000 € un punto vale 1.500 €.
Quando conviene pagare di più all'inizio per un tasso più basso?
Quando sei ragionevolmente sicuro di tenere il mutuo ben oltre il punto di pareggio, senza venderlo, surrogarlo o estinguerlo prima.
Le spese di istruttoria entrano nel TAEG?
Sì, i costi obbligatori per ottenere il finanziamento rientrano nel TAEG, che serve proprio a confrontare offerte con spese diverse.