Come usare questo calcolatore
- Inserisci Prezzo della casa, Anticipo, Tasso del mutuo e Durata del prestito.
- Aggiungi i Costi di proprietà annui in percentuale del prezzo: IMU se dovuta, assicurazione, manutenzione, spese straordinarie di condominio.
- Inserisci Affitto mensile, Aumento annuo dell'affitto, Rivalutazione annua della casa e Rendimento annuo dell'investimento.
- Imposta gli Anni in cui pensi di restare e leggi quale scelta conviene, con la tabella anno per anno.
Come funziona il confronto
Il calcolatore segue due strade per lo stesso periodo. Se compri, versi l'anticipo e le spese di acquisto, paghi la rata e i costi di proprietà; alla fine il tuo patrimonio è il valore della casa meno i costi di vendita e il debito residuo.
Patrimonio se compri = V × (1 − 0,06) − D + investimenti; Patrimonio se affitti = (anticipo + 3 % di P) capitalizzati + risparmi mensili investiti- P = prezzo della casa; V = valore della casa dopo gli anni scelti, con la rivalutazione annua
- D = debito residuo del mutuo in quel momento
- Costo mensile se compri = rata + costi di proprietà annui ÷ 12
- Investimenti = differenze mensili investite al rendimento indicato, dal lato che spende meno
Se affitti, investi subito i soldi che avresti usato per anticipo e spese. Ogni mese, chi tra le due strade spende meno investe la differenza. Alla fine conti quanto vale il portafoglio. Le spese di acquisto sono fisse al 3 % e quelle di vendita al 6 %.
Esempio: casa da 250.000 € o affitto da 900 €
Casa da 250.000 € con il 20 % di anticipo, mutuo al 3,5 % in 25 anni, costi di proprietà dell'1,5 % l'anno. La rata è di 1.001,25 €. In alternativa paghi 900 € di affitto, che sale del 2 % l'anno; la casa si rivaluta del 2 % e gli investimenti rendono il 4 %.
Dopo 10 anni il patrimonio se compri è 146.406,12 €, quello se affitti e investi 138.761,42 €: comprare conviene di 7.644,69 €. La tabella mostra che l'affitto è in vantaggio nei primi anni e che il sorpasso arriva tra il settimo e l'ottavo anno.
Se resti solo 5 anni il risultato si ribalta: affittare conviene di 9.227,63 €. Se la casa non si rivaluta affatto, dopo 10 anni l'affitto conviene di 39.249,99 €.
Come leggere il risultato
Il fattore che pesa di più è quasi sempre quanto tempo resti: le spese di acquisto e di vendita si recuperano solo con gli anni. Se pensi di trasferirti presto, l'affitto è spesso la scelta più flessibile.
Prova più scenari: rivalutazione zero, rendimento più basso, affitto che cresce di più. Se la stessa scelta vince in quasi tutti i casi, la decisione è solida. Se cambia con piccole variazioni, conta di più la tua situazione personale. Per la rata usa il calcolatore rata mutuo, per la liquidità iniziale il calcolatore dell'anticipo.
Errori comuni
- Pensare che l'affitto sia "soldi buttati": anche con il mutuo una parte va in interessi, imposte e manutenzione.
- Dimenticare le spese di acquisto (imposte, notaio, agenzia) e di vendita.
- Ipotizzare una rivalutazione alta senza guardare il mercato della tua zona.
- Usare un rendimento dell'investimento ottimistico: confrontalo con il calcolatore dell'interesse composto.
- Non investire davvero la differenza: il confronto vale solo se lo fai.
Ipotesi e limiti
Tassi, rivalutazione, rendimenti e aumento dell'affitto sono costanti; le spese di acquisto (3 %) e di vendita (6 %) sono fisse. In Italia le spese di acquisto possono essere più alte, soprattutto per la seconda casa, quindi considera il risultato a favore dell'acquisto come un po' ottimistico.
Non sono incluse imposte su investimenti e plusvalenze, detrazione degli interessi del mutuo, agevolazioni prima casa né il valore personale di avere una casa tua. È un aiuto per ragionare, non una consulenza.
Domande frequenti
Conviene comprare casa o stare in affitto?
Dipende soprattutto da quanti anni resti, dal rapporto tra prezzo e affitto e da cosa faresti con i soldi dell'anticipo. Su periodi brevi l'affitto tende a vincere.
Dopo quanti anni conviene comprare?
Non c'è una soglia unica. Nell'esempio il sorpasso avviene tra il settimo e l'ottavo anno; con i tuoi numeri può essere prima o dopo.
L'affitto sono soldi buttati?
No: paghi un servizio, la casa, e mantieni liquidità e flessibilità. Anche chi compra sostiene costi che non tornano, come interessi, imposte e manutenzione.
Quali costi di proprietà devo considerare?
Manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione, IMU se dovuta, spese condominiali a carico del proprietario. Nel calcolatore li esprimi come percentuale annua del prezzo.