住宅ローン借入可能額シミュレーション

使い方

1. 額面の月収(額面)と、住宅ローン以外のその他の毎月の返済額を入力します。
2. 頭金に使える現金、金利、返済期間を入力します。
3. 返済負担率の上限を決めます。金融機関の基準や、自分の家計に合った割合を入力します。
4. 毎月の税金・保険・諸費用を入れて、購入できる物件価格と借入可能額を確認します。

借入可能額の求め方

最初に、収入から返せる金額の上限を決めます。月収に返済負担率の上限をかけて、他の借入の返済額を引いたものが、住居費に使える月額です。ここから固定資産税や保険、管理費などの毎月の諸費用を引いた残りが、ローンの元利金に回せる金額です。

借入額 = M × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r、物件価格 = 借入額 + 頭金

• M = 返済に回せる毎月の元利金 = 月収 × 返済負担率 − 他の返済額 − 毎月の諸費用
• r = 月利(年利 ÷ 12 ÷ 100)
• n = 返済回数(返済期間の年数 × 12)

その元利金を、金利と期間で割り戻して、借りられる金額を求めます。借入額に頭金を足したものが、購入できる物件価格の目安です。

例:月収45万円(額面)の場合

額面の月収45万円、他の借入の返済が月2万円、頭金300万円、金利年1.2%、35年、毎月の税金・保険・諸費用が2.5万円とします。返済負担率を35%にすると、住居費に使える月額は137,500円、元利金は112,500円です。

借入可能額は約3,856万円、購入できる物件価格は約4,156万円となります。頭金の割合は約7.2%です。

返済負担率を25%に抑えると、住居費の月額は92,500円になり、借入可能額は約2,314万円、物件価格は約2,614万円です。同じ収入でも、どこまで負担するかで買える金額が大きく変わります。

返済負担率の考え方

返済負担率とは、年収(額面)に対する年間返済額の割合です。金融機関は審査でこの割合を見ますが、基準は金融機関と借入の条件により異なります。審査に通る金額と、無理なく返せる金額は別のものです。

審査に通る上限まで借りるのではなく、現在の生活費から逆算して決めるのが安全です。手取りに対する割合を見て、教育費や老後資金の積み立ても続けられるかを確認してください。割合の計算は返済負担率の計算で行えます。

借入可能額を増やす・安全にする方法

• 頭金を増やすと、借入額が減り、買える物件価格も上がる。
• 自動車ローンやカードの借入を、先に完済しておく。
• 返済期間を延ばすと借入可能額は増えるが、利息の総額も増える。住宅ローン計算で確認できる。
• 金利が上がった場合の返済額も試算し、余裕のある範囲で決める。
• 購入後の修繕費、教育費、保険料を含めた家計で判断する。

計算の前提と限界

金利が一定で、毎月の返済額が同じになる元利均等返済を前提としています。実際の審査では、年収、勤続年数、年齢、他の借入、物件の担保価値、団体信用生命保険の加入可否などが見られ、このツールの結果とは異なる場合があります。

審査の基準や借入可能額は金融機関ごとに異なります。具体的な金額は、事前審査などで金融機関に確認してください。

よくある質問