Какую ипотеку можно взять: калькулятор

Как пользоваться калькулятором

1. Введите Доход в месяц до вычета налогов и Другие ежемесячные платежи по долгам (кредиты, карты).
2. Укажите Собственные средства на взнос, Процентная ставка и Срок кредита.
3. Задайте Максимальная долговая нагрузка — какую долю дохода вы готовы отдавать на все кредиты.
4. Добавьте Налоги, страховка и платежи в месяц и посмотрите Доступная стоимость жилья и Максимальная сумма кредита.

Как считается доступная цена жилья

Калькулятор идёт от дохода. Сначала он умножает доход на выбранный предел долговой нагрузки и вычитает уже имеющиеся платежи по кредитам — остаток можно тратить на жильё. Затем из него вычитаются налог на имущество и страховки, и получается допустимый платёж по ипотеке.

Бюджет = Доход × Нагрузка − Долги;   A = Бюджет − Налоги и страховки;   S = A · (1 − (1 + i)^−n) / i;   Цена = S + Взнос

• Нагрузка = максимальная доля дохода на все платежи по долгам
• A = ежемесячный платёж по ипотеке (основной долг и проценты)
• i = месячная ставка (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100), n = срок в месяцах
• S = максимальная сумма кредита

Какой кредит обслуживает такой аннуитетный платёж, показывает формула приведённой стоимости. Прибавив собственные средства, получаем цену жилья.

Пример: доход 150 000 ₽ и 2 млн ₽ своих денег

Предположим, доход 150 000 ₽ в месяц, другие кредиты — 10 000 ₽, свои средства — 2 000 000 ₽, ставка 18 % на 20 лет, предел нагрузки 40 %, налог и страховки — 5 000 ₽ в месяц. На жильё остаётся 50 000 ₽ в месяц, из них 45 000 ₽ — на сам кредит.

Такой платёж обслуживает кредит около 2 915 807,94 ₽, а доступная стоимость жилья — 4 915 807,94 ₽; ваш взнос составит 40,69 % цены. Если закрыть кредит на 10 000 ₽, доступная цена вырастет до 5 563 765,26 ₽. При льготной ставке 6 % тот же платёж «вытянет» жильё за 8 281 134,73 ₽.

Про ПДН и предел нагрузки

В России банки оценивают показатель долговой нагрузки (ПДН) — отношение всех платежей по кредитам к доходу — по правилам Банка России и своим внутренним методикам. В американском оригинале калькулятора ориентирами служат 36 % и 43 %: это правила ипотечного рынка США, а не российские нормы. Здесь предел нагрузки задаёте вы сами.

Чем выше нагрузка, тем меньше денег остаётся на жизнь и непредвиденное. Если поставить 50 % вместо 40 %, доступная цена в примере вырастет до 5 887 743,93 ₽, но и бюджет станет напряжённым. Проверьте свою текущую нагрузку в калькуляторе ПДН.

Как увеличить доступную сумму без лишнего риска

• Закройте или рефинансируйте мелкие кредиты и кредитные карты — они напрямую съедают лимит.
• Накопите больший взнос: он добавляется к цене рубль в рубль и снижает ставку у многих банков.
• Проверьте, подходите ли вы под программы с господдержкой: ставка влияет на сумму сильнее всего.
• Не растягивайте срок ради суммы: при 18 % срок 30 лет вместо 20 повышает доступную цену лишь до 4 985 895,88 ₽, а переплата растёт сильно.
• Посчитайте конкретную квартиру в ипотечном калькуляторе и заложите её в бюджет.

Допущения и ограничения

Это оценка, а не решение банка. Банк учитывает подтверждённый доход, кредитную историю, стаж, иждивенцев, тип жилья и собственные лимиты. Расчёт исходит из фиксированной ставки и аннуитетного платежа и не включает расходы на сделку, оценку и ремонт.

Поле Макс. доля расходов на жильё взято из американской практики (там часто ориентируются на 28 %); в России его можно оставить 0. Окончательную сумму вам назовёт банк после одобрения заявки.

Частые вопросы