Calculadora de capacidad hipotecaria

Cómo usar esta calculadora

1. Escribe tus Ingresos brutos mensuales (si prefieres un cálculo más prudente, usa tu sueldo neto) y tus Otras cuotas de deuda al mes.
2. Indica el Ahorro para la entrada, el Tipo de interés y el Plazo en años.
3. Fija el Ratio de endeudamiento máximo: el porcentaje de tus ingresos que pueden ocupar todas las cuotas.
4. Añade Impuestos, seguros y gastos al mes (IBI, seguro, comunidad) y lee el Precio de vivienda que puedes permitirte.

Cómo se calcula tu capacidad hipotecaria

Primero se calcula cuánto de tus ingresos puede dedicarse a deudas: el ratio máximo por tus ingresos. Se restan las cuotas que ya pagas y los gastos mensuales de la vivienda (IBI, seguro, comunidad). Lo que queda es la cuota de capital e intereses que podrías asumir.

Préstamo = Cuota · (1 − (1 + i)^−n) / i;  Precio = Préstamo + Entrada

• Cuota = ingresos × ratio máximo − otras deudas − gastos mensuales de la vivienda
• i = tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12 ÷ 100)
• n = número de cuotas mensuales (años × 12)
• Entrada = ahorro disponible que aportas de tu bolsillo

Con esa cuota, el plazo y el tipo, se obtiene el capital máximo con la fórmula del valor actual de una anualidad. Sumando tu ahorro para la entrada, aparece el precio de vivienda.

Ejemplo: 3.000 € al mes y 40.000 € ahorrados

Con 3.000 € de ingresos, 200 € de otras deudas, un ratio máximo del 35 %, un tipo del 3 %, 25 años y 150 € de gastos mensuales de la vivienda, la cuota máxima de la vivienda es de 850 €, de los que 700 € son capital e intereses. El préstamo máximo es de 147.613,52 € y el precio asequible, 187.613,52 €. La entrada supone el 21,32 % del precio.

Los bancos analizan tu caso con criterios propios (nómina, antigüedad, otros avales), por lo que esto es una estimación orientativa, no una aprobación.

Qué factores mueven más el resultado

Sin las deudas de 200 €, el precio sube a 229.788,81 €. Con un ratio del 40 %, a 219.244,99 €. Con un tipo del 4 %, baja a 172.616,74 €, y con un plazo de 30 años sube a 206.032,57 €.

Es decir, reducir deudas antes de pedir la hipoteca y mejorar el tipo tienen más efecto que casi cualquier otro ajuste. Alargar el plazo aumenta tu capacidad, pero también los intereses que pagas: compruébalo en la calculadora de hipoteca.

Cómo usar el resultado para decidir

Tómalo como un techo, no como un objetivo. Una cuota que roza el límite deja poco margen ante imprevistos o subidas de tipo en una hipoteca variable. Si te acercas al límite, plantéate un precio algo inferior.

Además de la entrada, reserva dinero para los gastos de la compraventa: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, que varían según la comunidad autónoma. Mide tu situación con la calculadora de ratio de endeudamiento.

Cómo aumentar tu capacidad

• Cancela o reduce deudas pequeñas con cuotas altas, como tarjetas o préstamos al consumo.
• Ahorra una entrada mayor para depender menos del préstamo.
• Compara ofertas: un tipo más bajo permite un capital mayor con la misma cuota.
• Suma los ingresos estables de un segundo titular si compráis entre dos.
• Revisa si compensa un plazo más largo, sabiendo que pagarás más intereses.

Supuestos y límites

La herramienta supone tipo fijo, cuotas iguales y un porcentaje máximo de endeudamiento que tú eliges; no sabe qué ratio aplicará cada entidad, ni valora tu historial crediticio, tu tipo de contrato o la tasación de la vivienda. Muchos bancos limitan además el importe a una parte del valor de tasación.

Para conocer la cifra real, pide una simulación o una oferta vinculante y consulta la FEIN.

Preguntas frecuentes