طريقة استخدام الحاسبة
- أدخل إجمالي الدخل الشهري (الراتب قبل الاستقطاعات مع البدلات الثابتة) وأقساط ديون شهرية أخرى مثل قسط السيارة أو التمويل الشخصي.
- أدخل النقد المتاح للدفعة الأولى ونسبة الفائدة المتوقعة ومدة التمويل.
- اضبط أقصى نسبة للديون إلى الدخل على النسبة التي يطبقها بنكك أو التي ترتاح لها، واترك الضريبة والتأمين والرسوم شهريًا وأقصى نسبة للسكن إلى الدخل عند 0 إن لم تنطبق عليك.
- اقرأ سعر المنزل الذي تقدر عليه وأقصى مبلغ تمويل وقسط السكن الشهري.
كيف يُحسب السعر الذي تقدر عليه
البنوك تحدد قدرتك على التمويل بنسبة الاستقطاع: أقصى جزء من راتبك يجوز أن يذهب لكل الأقساط. الحاسبة تضرب الدخل في هذه النسبة، وتطرح أقساطك الحالية وأي تكاليف سكن شهرية، فيبقى أقصى قسط عقاري.
M = الدخل × نسبة الاستقطاع − الأقساط الأخرى − التكاليف ؛ P = M · (1 − (1 + r)^−n) / r ؛ السعر = P + الدفعة الأولى- M = أقصى قسط عقاري شهري
- P = أقصى مبلغ تمويل
- r = النسبة الشهرية (النسبة السنوية ÷ 12 ÷ 100)
- n = عدد الأشهر (السنوات × 12)
ثم تعكس معادلة القسط الثابت لتعرف كم تمويل يقابل هذا القسط بالنسبة والمدة المختارتين، وتضيف الدفعة الأولى لتحصل على سعر المنزل. الحساب واحد سواء كان التمويل مرابحة بنسبة ربح أو قرضًا بفائدة على رصيد متناقص.
مثال: راتب 20,000 ريال ودفعة أولى 150,000 ريال
بإجمالي دخل 20,000 ريال، وأقساط أخرى 2,000 ريال، ونسبة استقطاع قصوى 40% كمثال، يبقى للقسط العقاري 6,000 ريال شهريًا.
بنسبة 5.5% على 25 سنة يقابل هذا القسط تمويلًا أقصاه 977,059.47 ريال. مع الدفعة الأولى 150,000 ريال يصل سعر المنزل الذي تقدر عليه إلى 1,127,059.47 ريال، وتشكل الدفعة الأولى 13.31% من السعر.
ما الذي يغير النتيجة
الأقساط الحالية لها أثر مباشر: لو لم يكن عليك قسط الـ 2,000 ريال، لارتفع القسط المتاح إلى 8,000 ريال والسعر الممكن إلى 1,452,745.96 ريال. كل ريال من الأقساط الأخرى يأكل من التمويل العقاري.
ونسبة الاستقطاع تؤثر بالقدر نفسه: لو كانت 33% بدل 40%، لانخفض القسط المتاح إلى 4,600 ريال والسعر إلى 899,078.93 ريال. لذلك اعرف النسبة التي يطبقها بنكك على حالتك قبل البحث عن عقار.
والنسبة والمدة تعملان بالطريقة نفسها: نسبة أقل أو مدة أطول ترفعان مبلغ التمويل المقابل للقسط ذاته. لكن المدة الأطول تعني أرباحًا إجمالية أكبر، فلا تمددها فقط لتصل إلى سعر منزل بعينه.
عن نسبة الاستقطاع في السعودية
حدود الاستقطاع من الراتب في المملكة يضعها البنك المركزي السعودي (ساما)، وقد تختلف بحسب الدخل ونوع التمويل وتتغير مع الوقت. الحاسبة لا تفرض نسبة معينة؛ أدخل النسبة التي يذكرها لك البنك.
خانة نسبة السكن إلى الدخل مأخوذة من الأعراف الأمريكية، ويمكنك تركها 0 لتعتمد الحاسبة على حد الاستقطاع الكلي فقط. راجع نسبتك الحالية بـحاسبة نسبة الديون إلى الدخل.
من الحد الأقصى إلى ميزانية مريحة
- الحد الأقصى الذي يوافق عليه البنك ليس بالضرورة المبلغ الذي يريحك؛ جرّب نسبة أقل بخمس نقاط وقارن.
- أبقِ جزءًا من المدخرات خارج الدفعة الأولى للرسوم والتأثيث والطوارئ.
- سدد التمويل الشخصي أو بطاقات الائتمان قبل التقديم إن أمكن، فذلك يرفع القسط المتاح مباشرة.
- بعد تحديد السعر، احسب القسط الفعلي بـحاسبة التمويل العقاري وتوزيعه بـجدول السداد.
الافتراضات والحدود
تفترض الحاسبة نسبة ثابتة وأقساطًا متساوية، ولا تراعي برامج الدعم السكني، ولا الحد الأقصى لنسبة التمويل من قيمة العقار، ولا السن عند نهاية التمويل، ولا الرسوم والضرائب عند الشراء. والدخل المعتمد عند البنك قد يختلف عن راتبك الإجمالي بحسب البدلات وجهة العمل.
النتيجة تقدير للتخطيط. الموافقة النهائية ومبلغ التمويل الفعلي يحددهما البنك بعد دراسة ملفك.
الأسئلة الشائعة
كم تمويل عقاري أقدر آخذ براتب 20 ألف؟
بنسبة استقطاع 40% وأقساط أخرى 2,000 ريال ونسبة 5.5% على 25 سنة يكون أقصى تمويل نحو 977,000 ريال. النسبة التي يطبقها بنكك على حالتك هي التي تحدد الرقم الفعلي.
ما هي نسبة الاستقطاع من الراتب؟
هي نسبة مجموع الأقساط الشهرية من الراتب. البنك يستخدمها ليحدد أقصى قسط جديد يمكنك تحمله.
هل يُحتسب التمويل الشخصي ضمن الاستقطاع؟
نعم، أي قسط قائم مثل التمويل الشخصي أو السيارة أو البطاقة يدخل في المجموع ويقلل ما يتبقى للقسط العقاري.
هل تفيد زيادة المدة في رفع مبلغ التمويل؟
نعم، المدة الأطول تجعل القسط نفسه يقابل تمويلًا أكبر، لكنها ترفع الأرباح الإجمالية. والبنك يحدد أقصى مدة بحسب عمرك ونوع التمويل.
هل البدلات تدخل في الدخل؟
يعتمد ذلك على سياسة البنك ونوع البدل وجهة العمل. أدخل الدخل الذي يعتمده البنك فعلًا في حسابه لتكون النتيجة أقرب للواقع.