Jak korzystać z kalkulatora
- Wpisz Miesięczny dochód brutto (albo netto, jeśli Twój bank liczy wskaźnik od netto) oraz Inne miesięczne raty.
- Podaj Środki na wkład własny, Oprocentowanie i Okres kredytowania.
- Ustaw Maks. wskaźnik DTI i wpisz Podatki, ubezpieczenie i opłaty mies. związane z mieszkaniem.
- Odczytaj Cena nieruchomości w Twoim zasięgu i Maksymalny kredyt.
Jak kalkulator wyznacza cenę mieszkania
Punktem wyjścia jest limit obciążenia dochodu ratami (DTI). Od dochodu razy ten limit odejmowane są inne raty. Z tego, co zostaje, kalkulator odejmuje miesięczne koszty mieszkania (podatek, ubezpieczenie, czynsz), a resztę traktuje jako maksymalną ratę kapitałowo-odsetkową.
Budżet = Dochód × DTI − Inne raty; Rata = Budżet − Opłaty; Kredyt = Rata · (1 − (1 + r)^−n) / r; Cena = Kredyt + Wkład- DTI = maksymalny udział rat w dochodzie (np. 40% = 0,40)
- Opłaty = miesięczne podatki, ubezpieczenie i czynsz
- r = oprocentowanie roczne ÷ 12 ÷ 100
- n = okres kredytowania w miesiącach
Z raty wylicza najwyższy kredyt w ratach równych i dodaje wkład własny. Opcjonalnie możesz ustawić osobny limit samych kosztów mieszkania; wtedy liczy się niższy z dwóch limitów.
Przykład: 12 000 zł dochodu i 100 000 zł wkładu
Przy limicie DTI 40% wszystkie raty mogą wynieść 4800 zł. Po odjęciu 800 zł innych rat na mieszkanie zostaje 4000 zł, a po odjęciu 500 zł opłat na ratę kredytu 3500 zł.
Przy oprocentowaniu 7% na 30 lat daje to Maksymalny kredyt 526 076,49 zł. Z wkładem 100 000 zł możesz celować w mieszkanie za około 626 076 zł, a wkład stanowi 15,97% ceny.
Co zmienia wynik
Bez innych rat (spłacony kredyt na auto) cena w zasięgu rośnie do 746 322,54 zł. Spadek oprocentowania do 6% podnosi ją do 683 770,65 zł, a skrócenie okresu do 25 lat obniża do 595 204,16 zł.
Jeśli dodatkowo ograniczysz same koszty mieszkania do 30% dochodu, ten limit staje się ciaśniejszy i cena spada do 565 953,46 zł. Każde istniejące zobowiązanie mocno zmniejsza zdolność, bo zabiera budżet na ratę na cały okres.
Od ceny do realnego budżetu
Maksymalna kwota to górna granica, a nie cel. Policz ratę wybranej nieruchomości w kalkulatorze kredytu hipotecznego i sprawdź, ile zostaje Ci po wszystkich stałych wydatkach w budżecie domowym.
Pamiętaj o gotówce poza wkładem: podatek PCC lub koszty notarialne, prowizja pośrednika, wykończenie i meble. Jeśli wydasz wszystko na wkład, nie zostanie nic na nieprzewidziane wydatki.
Jak bezpiecznie zwiększyć zdolność
- Spłać lub zamknij małe kredyty i limity na kartach przed złożeniem wniosku.
- Zbieraj większy wkład; obniża kwotę kredytu i często marżę.
- Porównaj oferty kilku banków, bo każdy liczy zdolność trochę inaczej.
- Wydłużenie okresu zwiększa zdolność, ale podnosi koszt odsetek; sprawdź to w harmonogramie spłaty.
- Wspólny wniosek z drugą osobą zwiększa dochód, ale też wspólną odpowiedzialność za dług.
Założenia i ograniczenia
To uproszczony model. Banki w Polsce liczą zdolność kredytową według własnych metod i rekomendacji KNF: biorą pod uwagę koszty utrzymania gospodarstwa, liczbę osób, formę zatrudnienia, historię w BIK i bufor na wzrost stóp procentowych. Wynik banku może być wyraźnie niższy.
Kalkulator zakłada stałe oprocentowanie i raty równe, nie uwzględnia ubezpieczenia niskiego wkładu ani prowizji. Traktuj wynik jako orientację i potwierdź zdolność w banku lub u doradcy kredytowego.
Najczęściej zadawane pytania
Jaki kredyt dostanę przy 12 000 zł dochodu?
W tym modelu, przy DTI 40%, 800 zł innych rat, 7% i 30 latach, około 526 000 zł. Bank może wyliczyć mniej, bo uwzględnia koszty utrzymania i bufor stopy.
Czy banki liczą DTI od brutto czy od netto?
Polskie banki zwykle odnoszą raty do dochodu netto. Wpisz dochód netto, jeśli chcesz zbliżyć wynik do metody banku.
Jak szybko poprawić zdolność kredytową?
Zamknij nieużywane karty i limity, spłać drobne kredyty i zwiększ wkład. Każde z tych działań podnosi kwotę, jaką bank może pożyczyć.
Czy dłuższy okres zwiększa zdolność?
Tak, bo niższa rata pozwala pożyczyć więcej. Płacisz za to wyższymi odsetkami przez cały okres kredytowania.
Ile gotówki potrzebuję poza wkładem własnym?
Zależy od transakcji: rynek pierwotny czy wtórny, prowizje, wykończenie. Zaplanuj osobny budżet na te koszty i rezerwę.
Czy wkład własny wlicza się do ceny?
Tak. Cena w Twoim zasięgu to maksymalny kredyt plus środki na wkład własny.