Calculadora de hipoteca solo intereses

Cómo usar esta calculadora

1. Escribe el Importe del préstamo y el Tipo de interés anual.
2. Indica el Periodo de solo intereses en años; es el tiempo de carencia de capital que te ofrece el banco.
3. Pon el Plazo total del préstamo, que incluye esos años de carencia.
4. Compara la Cuota solo de intereses, la Cuota tras el periodo de solo intereses y los intereses extra frente a un préstamo normal.

Cómo funciona una hipoteca con carencia de capital

Durante la carencia de capital pagas únicamente los intereses del mes sobre el importe que debes, y la deuda no baja. Cuando termina, el capital completo se amortiza en los años que quedan, con cuotas constantes.

Cuota de carencia = P · i   ·   Cuota posterior = P · i(1 + i)^m / ((1 + i)^m − 1)

• P = importe del préstamo, que no baja durante la carencia
• i = tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12 ÷ 100)
• m = cuotas que quedan tras la carencia (plazo total − meses de carencia)

Como el mismo capital se devuelve en menos años, la cuota posterior es más alta que la de una hipoteca normal, y como durante la carencia no reduces deuda, pagas más intereses en total.

Ejemplo: 200.000 € al 4 % a 25 años con 5 de carencia

Durante los cinco primeros años pagas solo 666,67 € al mes de intereses. Después hay que devolver 200.000 € en 20 años y la cuota pasa a 1.211,96 €: un salto de 545,29 €.

Los intereses totales son de unos 130.870,56 €. Una hipoteca normal a 25 años al mismo tipo tendría una cuota de 1.055,67 €, así que la carencia te cuesta 14.168,45 € de intereses extra, a cambio de pagar menos al principio.

Cómo cambia el coste con la duración de la carencia

Con los mismos datos pero sin carencia, los intereses totales son 116.702,10 € y no hay extra. Con diez años de carencia, la cuota inicial sigue siendo de 666,67 €, pero la cuota posterior se dispara a 1.479,38 € y el extra llega a 29.585,55 €.

Cuanto más larga es la carencia, mayor es el salto de cuota y más intereses pagas. Es una herramienta para un problema de liquidez temporal, no un modo de pagar menos por la vivienda.

Cuándo puede tener sentido y cuándo es arriesgada

Puede servir si esperas un aumento claro de ingresos, si compras sobre plano y todavía no vives en la vivienda, o si tienes previsto vender o amortizar una parte importante antes de que acabe la carencia. Tiene sentido ahorrar la diferencia con la calculadora de ahorro mensual.

Es arriesgada si cuentas con vender y el precio baja, o si la cuota posterior ya no te cabe en el presupuesto. Calcula siempre la cuota tras la carencia y comprueba el peso en tus ingresos con la calculadora de ratio de endeudamiento.

Cómo reducir el coste

• Elige la carencia más corta que de verdad necesites.
• Si puedes, haz aportaciones voluntarias de capital durante la carencia; la calculadora de hipoteca te ayuda a ver la cuota de una amortización normal.
• Pregunta qué comisión tiene la amortización anticipada y si hay límites de capital amortizable por año.
• Compara la oferta con una hipoteca normal en la FEIN antes de decidir.

Supuestos y límites

La calculadora supone un tipo fijo y cuotas mensuales iguales tras la carencia. No incluye comisiones, seguros, impuestos ni revisiones de tipo variable, que cambiarían el resultado.

En la práctica, las hipotecas con carencia son poco habituales en vivienda habitual y los bancos las conceden con requisitos. Pregunta a tu entidad qué condiciones aplica y revisa la FEIN, y consulta a un asesor si no tienes claro el riesgo.

Preguntas frecuentes