طريقة استخدام الحاسبة
- أدخل مبلغ التمويل.
- اكتب نسبة الفائدة السنوية (أو نسبة الربح على الرصيد المتناقص).
- حدد فترة سداد الفائدة فقط بالسنوات، وإجمالي مدة التمويل بما فيها هذه الفترة.
- اقرأ قسط الفائدة فقط والقسط بعد فترة الفائدة فقط وقفزة القسط، ثم الفائدة الإضافية مقارنة بتمويل عادي.
كيف يعمل التمويل بفترة سداد الفائدة فقط
في هذا النوع من التمويل تدفع في السنوات الأولى الفائدة أو الربح الشهري فقط، دون أن تسدد شيئًا من أصل المبلغ. بعد انتهاء هذه الفترة يجب سداد كامل المبلغ في السنوات المتبقية، فيرتفع القسط فجأة.
قسط الفائدة فقط = أ × ع ؛ القسط اللاحق = أ × ع × (1 + ع)^م ÷ ((1 + ع)^م − 1)- أ = مبلغ التمويل
- ع = النسبة السنوية ÷ 12
- م = عدد الأشهر المتبقية بعد فترة الفائدة فقط (إجمالي المدة − الفترة) × 12
هذا الشكل الصريح ليس شائعًا في التمويل العقاري للأفراد في السعودية والخليج، لكن قد تصادف ما يشبهه: فترة سماح في بداية التمويل، أو منتجات للمستثمرين العقاريين والشركات، أو تمويل البناء الذاتي الذي تُدفع فيه الأرباح فقط أثناء البناء. الحاسبة مفيدة لفهم أثر أي فترة تؤجل فيها سداد الأصل.
مثال: 800,000 ريال بنسبة 5.5% لمدة 25 سنة منها 3 سنوات فائدة فقط
في السنوات الثلاث الأولى يكون قسط الفائدة فقط 3,666.67 ريالًا شهريًا. بعدها يجب سداد الـ800,000 ريال كاملة خلال 22 سنة، فيصبح القسط بعد فترة الفائدة فقط 5,230.79 ريالًا، أي قفزة القسط قدرها 1,564.13 ريالًا شهريًا.
للمقارنة، القسط في تمويل عادي للمبلغ والمدة نفسيهما 4,912.70 ريالًا من البداية. إجمالي الفائدة في التمويل بفترة الفائدة فقط 712,929.32 ريالًا، والفائدة الإضافية مقارنة بتمويل عادي 39,119.34 ريالًا، لأن الأصل لم ينخفض خلال السنوات الثلاث.
لاحظ أيضًا أن رصيدك بعد ثلاث سنوات من الأقساط ما زال 800,000 ريال كما هو. لو احتجت إلى بيع العقار في تلك المرحلة، فلن تكون قد بنيت أي حقوق ملكية من سدادك، وكل ما يتغير هو سعر العقار نفسه صعودًا أو هبوطًا.
كيف تقرأ النتيجة وتقرر
السؤال الأهم: هل ستتحمل القسط بعد القفزة؟ لا تعتمد على زيادة متوقعة في الراتب أو بيع العقار أو إعادة التمويل لاحقًا، فهذه أمور غير مضمونة. إذا كان القسط اللاحق يتجاوز ما تتحمله ميزانيتك اليوم، فالخطر كبير.
قد يكون الخيار منطقيًا إذا كان لديك دخل مؤكد سيبدأ في تاريخ معروف، أو كنت مستثمرًا يتوقع إيرادًا من العقار. قارن القسطين والفائدة الإضافية بالمكسب الذي تتوقعه. لحساب القسط العادي بالتفصيل استخدم حاسبة التمويل العقاري، ولمعرفة الحد الآمن لقسطك راجع حاسبة القدرة على شراء منزل.
طرق لتقليل الخطر والتكلفة
- اجعل فترة الفائدة فقط أقصر ما يمكن.
- سدد من الأصل طوعًا خلال الفترة الأولى إن سمح العقد، لتخفيف القفزة لاحقًا.
- ادخر الفرق بين القسط العادي وقسط الفائدة فقط في حساب منفصل خلال الفترة الأولى.
- تحقق من حالة النسبة: إذا كانت متغيرة فقد ترتفع مع القفزة في الوقت نفسه.
- قارن العرض بتمويل عادي في حاسبة مقارنة التمويل قبل القرار.
افتراضات الحاسبة وحدودها
تفترض الحاسبة نسبة ثابتة طوال المدة، وأقساطًا شهرية، وعدم سداد أي جزء من الأصل خلال فترة الفائدة فقط، ثم سدادًا كاملًا بأقساط متساوية في المدة المتبقية. لا تشمل الرسوم أو التأمين أو تغير النسبة.
بعض المنتجات تضيف الأرباح غير المدفوعة خلال فترة السماح إلى الرصيد، وهذا أغلى من المثال هنا. اقرأ شروط العقد بعناية واطلب جدول السداد الكامل من الجهة التمويلية، واستشر مستشارًا ماليًا إن كان المبلغ كبيرًا.
الأسئلة الشائعة
هل التمويل بفترة الفائدة فقط أرخص؟
لا، هو أغلى في المجموع لأن الأصل لا ينخفض في السنوات الأولى. ميزته الوحيدة قسط أقل مؤقتًا.
ما الفرق بينه وبين فترة السماح؟
في فترة السماح قد لا تدفع شيئًا وتُضاف الأرباح إلى الرصيد، أو تدفع الأرباح فقط. هذه الحاسبة تمثل الحالة الثانية.
كم يرتفع القسط بعد انتهاء الفترة؟
يعتمد على النسبة وطول الفترة والمدة المتبقية. في المثال أعلاه يرتفع بنحو 1,564 ريالًا شهريًا، وكلما طالت الفترة كبرت القفزة.
هل يناسب المستثمرين العقاريين؟
قد يناسب من يتوقع دخلًا إيجاريًا أو بيعًا خلال الفترة، لكن الخطر يبقى إذا تأخر الدخل أو انخفضت الأسعار.
هل يمكنني سداد جزء من الأصل خلال الفترة؟
يعتمد على العقد. إن كان مسموحًا فهو يخفض القفزة والفائدة الإجمالية.
هل يمكن إعادة التمويل قبل القفزة؟
قد يكون ممكنًا، لكنه يعتمد على النسب وقيمة العقار ودخلك وقتها، وكلها غير مضمونة. احسب البدائل مسبقًا في حاسبة إعادة التمويل ولا تبنِ قرارك على هذا الافتراض.