Zo gebruik je deze rekentool
- Vul het Leenbedrag en de Rente in.
- Stel de Aflossingsvrije periode in jaren in, en de Totale looptijd in jaren.
- Lees de Maandlast alleen rente en de Maandlast na de aflossingsvrije periode af.
- Vergelijk de Totale rente met een gewone annuïteitenhypotheek via Extra rente t.o.v. een gewone lening.
Zo werkt een aflossingsvrije periode
Tijdens de aflossingsvrije periode betaal je alleen rente over het volledige bedrag. Je schuld daalt dus niet. Na die periode moet dezelfde schuld in de resterende jaren worden afgelost, en dat geeft een hogere maandlast dan een annuïteitenhypotheek over de volle looptijd.
Maandlast alleen rente = P × r; daarna M = P × r(1 + r)^k / ((1 + r)^k − 1)- P = leenbedrag, dat tijdens de aflossingsvrije periode niet daalt
- r = rente per maand (jaarrente ÷ 12 ÷ 100)
- k = aantal maanden dat overblijft na de aflossingsvrije periode
In Nederland kom je dit tegen bij oudere aflossingsvrije hypotheken, bij een deel van een hypotheek, en soms bij overbruggingskrediet of beleggingspanden. Volgens de Rijksoverheid heb je voor een nieuwe hypotheek alleen recht op hypotheekrenteaftrek bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek die je in 30 jaar aflost. Over een aflossingsvrij deel krijg je dan dus geen aftrek.
Voorbeeld: € 300.000 tegen 4 %, eerst 10 jaar aflossingsvrij
Bij een looptijd van 30 jaar met 10 jaar aflossingsvrij betaal je de eerste 120 maanden € 1.000 per maand. Daarna wordt het € 1.817,94 per maand voor de resterende 20 jaar: een stijging van € 817,94.
Een gewone annuïteitenhypotheek van 30 jaar tegen dezelfde rente kost vanaf het begin € 1.432,25 per maand. De totale rente bij de aflossingsvrije opzet is € 256.306, dat is € 40.697 meer dan bij de annuïteitenhypotheek. Alle bedragen zijn bruto, dus zonder hypotheekrenteaftrek.
Kortere of volledig aflossingsvrije periode
Met maar 5 jaar aflossingsvrij betaal je eerst ook € 1.000, daarna € 1.583,51. De sprong is € 583,51 en de extra rente zakt naar € 19.445. Hoe korter je aflossen uitstelt, hoe kleiner de inhaalslag.
Is de hele looptijd aflossingsvrij (vul dan dezelfde jaren in bij beide velden), dan betaal je 30 jaar lang € 1.000 per maand en staat aan het eind de volledige € 300.000 nog open. De rekentool toont dat als één grote laatste termijn. Die schuld moet je dan aflossen met spaargeld, de verkoop van je huis of een nieuwe hypotheek. Vergelijk met een gewone hypotheek via de hypotheekrekentool en bekijk de aflossing per maand in het aflossingsschema.
Voor wie en hoe je beslist
Een aflossingsvrije periode kan passen als je inkomen onregelmatig is, of als je verwacht te verkopen of over te sluiten voordat het aflossen begint. Het is riskant als je plan erop rekent dat je huis meer waard wordt, want je bouwt tijdens die periode geen vermogen op via aflossing.
Test of je de hogere maandlast nu al zou kunnen betalen. Lukt dat niet, dan ben je afhankelijk van toekomstig inkomen of van een oversluiting die misschien niet mogelijk is. Kijk ook naar je schuld-inkomensratio.
Zo beperk je het risico
- Maak je budget op basis van de maandlast ná de aflossingsvrije periode, niet de lage rentelast.
- Los tijdens de aflossingsvrije jaren vrijwillig extra af als je contract dat boetevrij toestaat.
- Houd een buffer aan die meerdere maanden van de hogere maandlast dekt.
- Vraag naar het einde van de rentevaste periode, boeterente en wat er gebeurt als de looptijd afloopt.
- Laat je bij een bestaande aflossingsvrije hypotheek adviseren over de aflossing op einddatum.
Aannames en grenzen
De rekentool gebruikt één vaste rente voor de hele looptijd en rekent na de aflossingsvrije periode annuïtair af. Hypotheekrenteaftrek, verzekeringen, kosten en renteherzieningen zitten er niet in. Een lineaire aflossing of een gemengde hypotheek met meerdere leningdelen geeft andere bedragen.
Regels voor aflossingsvrije delen en renteaftrek zijn ingewikkeld en hangen af van wanneer je hypotheek is afgesloten. Lees je hypotheekakte en vraag een onafhankelijk hypotheekadviseur voordat je voor deze vorm kiest.
Veelgestelde vragen
Bouw ik vermogen op met een aflossingsvrije hypotheek?
Niet via je maandlasten, want je schuld daalt niet. Overwaarde ontstaat alleen als de woning meer waard wordt of als je zelf extra aflost.
Waarom stijgt mijn maandlast na de aflossingsvrije periode?
Je moet dan het hele bedrag aflossen in minder jaren dan bij een gewone hypotheek. Dat maakt elke termijn hoger.
Is aflossingsvrij in totaal goedkoper?
Nee. Omdat je schuld langer hoog blijft, betaal je meer rente. Alleen de maandlast is in het begin lager.
Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek?
Voor nieuwe hypotheken alleen als je annuïtair of lineair in 30 jaar aflost. Voor oudere hypotheken kunnen overgangsregels gelden; controleer dat bij de Belastingdienst of je adviseur.
Kan ik tijdens de aflossingsvrije periode toch aflossen?
Vaak wel, meestal tot een bepaald bedrag per jaar zonder boete. Kijk in je voorwaarden hoeveel je boetevrij mag aflossen.