Cara memakai kalkulator ini
- Isi Harga rumah dan Uang muka sebagai persentase dari harga tersebut.
- Masukkan Suku bunga yang ditawarkan bank dan Jangka waktu dalam tahun.
- Bila perlu, isi Pajak properti (PBB) per tahun, Asuransi rumah per tahun, dan Iuran lingkungan / biaya lain per bulan. Kosongkan (0) jika tidak ingin dihitung.
- Baca Cicilan per bulan, lalu bandingkan dengan jumlah pinjaman, total bunga, dan tabel per tahun.
Cara menghitung cicilan KPR
KPR dengan cicilan tetap dilunasi lewat angsuran bulanan yang sama besar (sistem anuitas). Tiap bulan, sebagian angsuran membayar bunga dari sisa pokok, dan sisanya mengurangi pokok. Karena sisa pokok terus turun, porsi bunga mengecil dan porsi pokok membesar.
M = P · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)- M = angsuran pokok dan bunga per bulan
- P = jumlah pinjaman (harga rumah dikurangi uang muka)
- r = bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12 ÷ 100)
- n = jumlah angsuran (tahun × 12)
Kalkulator ini lalu menambahkan seperdua belas dari pajak dan asuransi tahunan, serta iuran bulanan bila Anda mengisinya, sehingga Anda melihat total pengeluaran hunian per bulan.
Contoh: rumah Rp800 juta dengan uang muka 20%
Dengan isian awal (bunga 8% per tahun, tenor 20 tahun, tanpa pajak dan asuransi tambahan), uang muka 20% berarti Rp160.000.000 dan pinjaman Rp640.000.000. Cicilan pokok dan bunga sebesar Rp5.353.216 per bulan.
Selama 20 tahun, total bunga yang Anda bayar sekitar Rp644.771.946, hampir sama dengan pokok pinjaman. Itu wajar untuk tenor panjang: bunga dikenakan pada saldo besar dalam waktu lama.
Apa yang paling memengaruhi cicilan
Coba tiga variasi untuk rumah yang sama. Uang muka 10% membuat pinjaman Rp720.000.000 dan cicilan naik menjadi Rp6.022.369, dengan total bunga sekitar Rp725.368.439. Tenor 15 tahun menaikkan cicilan menjadi Rp6.116.173 tetapi memangkas total bunga menjadi sekitar Rp460.911.201. Bunga 7% alih-alih 8% menurunkan cicilan menjadi Rp4.961.913.
Jadi tenor dan bunga jauh lebih menentukan biaya total dibanding harga rumah itu sendiri, sedangkan uang muka terutama menggeser angka cicilan bulanan. Untuk melihat pembagian pokok dan bunga tiap bulan, pakai kalkulator tabel angsuran.
Cara memakai hasilnya untuk memutuskan
Bandingkan cicilan dengan gaji bersih yang Anda terima, bukan hanya gaji kotor. Cek juga rasio cicilan terhadap penghasilan lewat kalkulator rasio utang terhadap pendapatan, lalu hitung mundur dari cicilan yang nyaman dengan kalkulator kemampuan beli rumah.
Sisihkan juga dana untuk biaya di luar cicilan: uang muka, biaya notaris, BPHTB, provisi, asuransi, renovasi, dan dana darurat. Cicilan yang secara hitungan terjangkau tetapi tak menyisakan dana perawatan adalah cicilan yang berisiko.
Cara menekan biaya KPR
- Bandingkan penawaran beberapa bank pada hari yang sama; selisih bunga kecil menjadi besar bila dikalikan belasan tahun.
- Pilih tenor lebih pendek bila cicilannya masih nyaman di anggaran Anda.
- Lakukan pelunasan sebagian; kalkulator pelunasan dipercepat menunjukkan bunga yang dihemat.
- Tanyakan penalti pelunasan dipercepat dan biaya administrasi sebelum akad.
- Pahami kapan bunga fixed berakhir dan berapa perkiraan bunga floating sesudahnya.
Asumsi dan batasan
Kalkulator ini mengasumsikan bunga tetap sepanjang tenor dan angsuran sama besar. Di Indonesia, banyak KPR memakai bunga fixed beberapa tahun pertama lalu beralih ke bunga floating, sehingga cicilan sebenarnya bisa berubah; hasil di sini tidak memodelkan perubahan itu. Biaya provisi, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran wajib, BPHTB, serta biaya notaris juga tidak ikut dihitung kecuali Anda isi sendiri.
Yang berlaku adalah simulasi dan perjanjian kredit dari bank Anda. Gunakan kalkulator ini untuk perencanaan dan perbandingan, lalu konfirmasikan ke bank sebelum berkomitmen.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa cicilan KPR rumah Rp800 juta?
Tergantung uang muka, bunga, dan tenor. Dengan uang muka 20%, bunga 8%, dan tenor 20 tahun, cicilan pokok dan bunga sekitar Rp5,35 juta per bulan.
Apakah cicilan sudah termasuk asuransi dan biaya lain?
Hanya jika Anda mengisi kolom pajak, asuransi, atau iuran. Biaya provisi, administrasi, dan asuransi wajib dari bank biasanya dibayar terpisah, jadi tanyakan rinciannya.
Lebih baik tenor 15 atau 20 tahun?
Tenor pendek membuat total bunga jauh lebih kecil tetapi cicilan lebih besar. Pilih tenor terpendek yang cicilannya masih menyisakan ruang di anggaran.
Mengapa di awal cicilan sebagian besar bunga?
Bunga dihitung dari sisa pokok yang paling besar di awal. Seiring pokok turun, porsi pokok dalam tiap angsuran terus membesar.
Apakah uang muka lebih besar menurunkan bunga?
Bisa, karena risiko bank lebih kecil, dan yang pasti pinjaman serta total bunga ikut turun. Besarnya pengaruh tergantung kebijakan bank dan profil Anda.