Como usar esta calculadora
- Digite o Valor do imóvel e a Entrada como porcentagem desse valor.
- Informe a Taxa de juros (a.a.) da proposta e o Prazo em anos.
- Some o IPTU por ano, o Seguro da casa por ano e eventuais Condomínio / outras taxas por mês.
- Leia a Parcela mensal e compare com o valor financiado, o total de juros e a tabela ano a ano.
Como a parcela do financiamento é calculada
Este simulador usa parcelas fixas calculadas pela fórmula da Tabela Price, a mais conhecida no Brasil. Todo mês você paga a mesma quantia: uma parte cobre os juros sobre o saldo devedor e o restante amortiza a dívida. Como o saldo cai, a fatia de juros diminui e a de amortização cresce.
PMT = V · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)- PMT = parcela mensal de amortização e juros
- V = valor financiado (valor do imóvel menos a entrada)
- i = taxa mensal (taxa anual ÷ 12 ÷ 100)
- n = número de parcelas (anos × 12)
Depois, o simulador soma 1/12 do IPTU anual e do seguro, mais as taxas mensais que você informar, para chegar ao custo total de morar naquele imóvel.
Exemplo: imóvel de R$ 500.000 com 20% de entrada
Com juros de 11% ao ano, prazo de 30 anos, IPTU de R$ 1.800 e seguro de R$ 600 por ano, o valor financiado é R$ 400.000. A parcela de amortização e juros fica em R$ 3.809,29; IPTU e seguro acrescentam R$ 200,00 por mês, o que leva o total a R$ 4.009,29.
Ao final dos 30 anos você terá pago cerca de R$ 971.346 só de juros, mais do que o dobro do que tomou emprestado. É o efeito de pagar juros sobre um saldo alto durante muitos anos.
O que mais mexe no valor da parcela
Veja três variações do mesmo imóvel. Com 10% de entrada em vez de 20%, o financiamento sobe para R$ 450.000, a parcela total vai a R$ 4.485,46 e os juros chegam a cerca de R$ 1,09 milhão. Com prazo de 15 anos, a parcela sobe para R$ 4.746,39, mas os juros caem para cerca de R$ 418 mil. Com juros de 10% ao ano, a parcela baixa para R$ 3.710,29.
Ou seja, prazo e taxa pesam muito mais no custo final do que o preço do imóvel; a entrada mexe sobretudo na parcela mensal. Para ver como cada prestação se divide entre juros e amortização, use a calculadora de amortização.
Como usar o resultado para decidir
Compare a parcela com sua renda, e não só com o salário bruto. Os bancos costumam limitar a prestação a uma fração da renda familiar, então confira seu nível de endividamento na calculadora de comprometimento de renda e descubra o valor máximo de imóvel na calculadora quanto posso financiar.
Reserve também dinheiro para escritura, registro, ITBI, mudança e reformas, além de uma reserva de emergência. Uma parcela que cabe no orçamento no papel, mas não deixa folga para imprevistos, é arriscada.
Formas de pagar menos
- Peça propostas em mais de um banco e compare o Custo Efetivo Total (CET), que inclui tarifas e seguros, e não só a taxa de juros.
- Aumente a entrada: cada real a mais reduz o saldo sobre o qual os juros incidem.
- Escolha o menor prazo cuja parcela caiba com folga no orçamento.
- Faça amortizações extraordinárias; a calculadora de quitação antecipada mostra quanto de juros você economiza.
- Compare a Tabela Price com o sistema SAC: no SAC as primeiras parcelas são maiores, mas o total de juros costuma ser menor.
Premissas e limites
O simulador parte de juros constantes e parcelas fixas (Tabela Price). Ele não calcula o sistema SAC, nem a correção pela TR ou por outro indexador, e não inclui tarifas de avaliação, ITBI, registro, seguros obrigatórios com valor que varia conforme o saldo, nem uso de FGTS. IPTU e seguro são tratados como valores anuais fixos.
A simulação oficial do banco, com o CET, é o número que vale. Use esta ferramenta para planejar e comparar, e converse com a instituição antes de assinar.
Perguntas frequentes
Quanto fica a parcela de um financiamento de R$ 400.000?
Depende da taxa e do prazo. A 11% ao ano em 30 anos, a parcela de amortização e juros é de cerca de R$ 3.809 por mês, e chega a R$ 4.009 com IPTU e seguro do exemplo.
A parcela inclui IPTU e seguro?
Aqui sim: o simulador soma 1/12 do IPTU e do seguro anuais, mais as taxas mensais informadas. No banco, o seguro costuma já vir embutido na prestação, e o IPTU é pago à parte à prefeitura.
Vale mais a pena financiar em 15 ou em 30 anos?
Em 15 anos a parcela é maior, mas o total de juros é bem menor. Prefira o menor prazo cuja prestação caiba com folga no seu orçamento.
Por que no começo pago tanto juros?
Os juros incidem sobre o saldo devedor, que é maior no início. Conforme o saldo cai, uma parte crescente da parcela passa a amortizar a dívida.
Uma entrada maior reduz os juros?
Reduz o valor financiado e, com ele, o total de juros pago. Dependendo do banco, também pode melhorar a taxa oferecida.