حاسبة التمويل العقاري

طريقة استخدام الحاسبة

1. أدخل سعر المنزل بالريال، ثم الدفعة الأولى كنسبة مئوية من السعر.
2. اكتب نسبة الفائدة السنوية التي عرضها عليك البنك (في التمويل الإسلامي هي نسبة الربح السنوية)، ثم مدة التمويل بالسنوات.
3. اترك ضريبة العقار سنويًا وتأمين التمويل العقاري (PMI) سنويًا عند 0، واستخدم رسوم الصيانة/الرسوم الأخرى شهريًا إن كانت عليك رسوم صيانة للمجمع أو العمارة.
4. اقرأ القسط الشهري ثم قارنه بـمبلغ التمويل وإجمالي الفائدة وجدول السداد سنة بسنة.

كيف يُحسب القسط الشهري

أغلب التمويل العقاري في السعودية يُقدَّم بصيغ مثل المرابحة أو الإجارة المنتهية بالتمليك، ويُعلن فيه البنك نسبة ربح سنوية بدل كلمة فائدة. من ناحية الحساب، القسط الثابت على رصيد متناقص يُحسب بالمعادلة نفسها في الحالتين، لذلك تصلح هذه الحاسبة لكلا النوعين.

M = P · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

• M = القسط الشهري (أصل وربح)
• P = مبلغ التمويل (سعر المنزل ناقص الدفعة الأولى)
• r = النسبة الشهرية (النسبة السنوية ÷ 12 ÷ 100)
• n = عدد الأقساط الشهرية (عدد السنوات × 12)

في كل شهر يذهب جزء من القسط لتغطية الربح المستحق على الرصيد المتبقي، والباقي يخفض أصل التمويل. ولأن الرصيد ينخفض، يزيد الجزء الذي يسدد الأصل شهرًا بعد شهر بينما يبقى القسط ثابتًا.

مثال: منزل بمليون ريال ودفعة أولى 10%

مع القيم الافتراضية: سعر المنزل 1,000,000 ريال، ودفعة أولى 10% أي 100,000 ريال، ونسبة 5.5% سنويًا، ومدة 25 سنة. يصبح مبلغ التمويل 900,000 ريال، ويخرج القسط الشهري 5,526.79 ريال.

على مدى 25 سنة تدفع نحو 758,036 ريال أرباحًا فوق أصل التمويل، فيصل مجموع كل الأقساط إلى 1,658,036 ريال. هذا طبيعي في التمويل الطويل، لأن الربح يُحتسب على رصيد كبير لفترة طويلة.

إذا كانت عليك رسوم صيانة 250 ريال شهريًا وأدخلتها في الحقل المخصص، يرتفع ما يخرج من حسابك كل شهر إلى 5,776.79 ريال.

ما الذي يغيّر القسط أكثر من غيره

جرّب ثلاثة تعديلات على المنزل نفسه. دفعة أولى 20% بدل 10% تخفض التمويل إلى 800,000 ريال والقسط إلى 4,912.70 ريال، والأرباح الإجمالية إلى نحو 673,810 ريال. مدة 15 سنة بالنسبة نفسها ترفع القسط إلى 7,353.75 ريال لكنها تخفض الأرباح إلى نحو 423,675 ريال. ونسبة 4.5% بدل 5.5% تنزل القسط إلى 5,002.49 ريال.

النتيجة: المدة والنسبة تحددان التكلفة الكلية أكثر بكثير من السعر نفسه، أما الدفعة الأولى فتؤثر أساسًا في القسط الشهري. لترى كيف يتوزع كل قسط بين الربح والأصل، استخدم حاسبة جدول السداد.

كيف تستخدم النتيجة في قرارك

قارن القسط بصافي راتبك بعد الاستقطاعات، لا بالإجمالي فقط. البنوك تنظر إلى نسبة الاستقطاع من الراتب لكل أقساطك، فاحسب نسبتك بـحاسبة نسبة الديون إلى الدخل، وإذا أردت أن تبدأ من قسط مريح وتعرف السعر المناسب فاستخدم حاسبة القدرة على شراء منزل.

احتفظ أيضًا بسيولة لرسوم التقييم والسعي والنقل والتأثيث والإصلاحات، وباحتياطي للطوارئ. القسط الذي تقدر عليه على الورق ثم لا يترك لك شيئًا للصيانة قسط مرهق.

طرق لخفض التكلفة

• اطلب عروضًا من أكثر من بنك أو جهة تمويل في الفترة نفسها وقارن النسبة السنوية والرسوم معًا؛ الفرق الصغير يتضاعف عبر السنوات.
• اختر أقصر مدة يبقى قسطها مريحًا حتى لو تغيّر دخلك.
• اسأل عن السداد المبكر وشروطه؛ حاسبة السداد المبكر تبين كم توفر من الأرباح.
• تحقق هل النسبة ثابتة طوال المدة أم متغيرة تُراجع كل فترة، لأن ذلك يغير القسط لاحقًا.
• إن كنت مستفيدًا من برامج الدعم السكني، اسأل جهة الدعم عن أثره الفعلي على القسط قبل التوقيع.

الافتراضات والحدود

تفترض الحاسبة نسبة ثابتة وأقساطًا شهرية متساوية على رصيد متناقص. حقلا ضريبة العقار وتأمين PMI مصممان للسوق الأمريكي ولا يقابلهما شيء مماثل عادة في السعودية، لذلك اتركهما عند 0. لا تدخل في الحساب رسوم التقييم والإدارة، ولا ضريبة التصرفات العقارية، ولا الدعم السكني، ولا تغيّر النسبة المتغيرة.

الرقم الذي يُعتمد عليه هو عرض البنك الرسمي وجدول السداد المرفق بالعقد. استخدم الحاسبة للتخطيط والمقارنة، وراجع البنك أو مستشارًا ماليًا قبل الالتزام.

الأسئلة الشائعة