Bu hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Konut fiyatı alanına evin fiyatını, Peşinat alanına peşin ödeyeceğiniz kısmı fiyatın yüzdesi olarak yazın.
- Yıllık faiz oranı alanına bankanın aylık faizinin 12 katını girin (aylık %2,5 → %30) ve Kredi vadesi alanına yıl sayısını yazın.
- İsterseniz Yıllık emlak vergisi, Yıllık konut sigortası ve Aylık aidat ve diğer giderler tutarlarını ekleyin; Yıllık kredi sigortası (PMI) alanını 0 bırakın.
- Aylık taksit sonucunu okuyun, ardından Kredi tutarı, Toplam faiz ve yıllık tabloyu inceleyin.
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Türkiye'de konut kredileri genellikle eşit taksitli ödenir: vade boyunca her ay aynı tutarı ödersiniz. Her taksitte önce kalan anaparanın o ayki faizi ödenir, geri kalanı anaparayı azaltır. Taksit tutarı aşağıdaki anüite formülüyle bulunur.
T = K · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)- T = aylık taksit (anapara ve faiz)
- K = kredi tutarı (konut fiyatı eksi peşinat)
- r = aylık faiz oranı (yıllık faiz oranı ÷ 12 ÷ 100)
- n = toplam taksit sayısı (vade yılı × 12)
Bankalar faizi çoğunlukla aylık oran olarak ilan eder. Hesaplayıcı ise yıllık nominal oran ister: aylık oranı 12 ile çarpın. Örneğin aylık %2,5 faiz yıllık %30'a, aylık %3 faiz yıllık %36'ya karşılık gelir. Formüldeki r, bu yıllık oranın tekrar 12'ye bölünmesiyle elde edilen aylık orandır; yani bankanın ilan ettiği aylık faizin ta kendisi.
Örnek: 5.000.000 TL'lik konut, %30 peşinat
Varsayılan değerlerle (yıllık %30 faiz, yani aylık %2,5; 10 yıl vade; yıllık 2.000 TL emlak vergisi ve 3.000 TL sigorta) kredi tutarı 3.500.000 TL olur. Anapara ve faiz taksiti 92.266,28 TL, vergi ve sigortanın aylık payı 416,67 TL, toplam aylık ödeme 92.682,94 TL çıkar.
120 taksit boyunca ödenen toplam faiz yaklaşık 7.571.953 TL'dir; bu, çekilen kredinin iki katından fazladır. Yüksek faiz ortamında uzun vade, faizin büyük bir bakiye üzerinden uzun süre işlemesi demektir.
Taksiti en çok ne değiştirir?
Aynı konut için üç değişiklik deneyin. Peşinatı %20'ye düşürürseniz kredi 4.000.000 TL'ye, taksit 105.447,17 TL'ye, toplam faiz yaklaşık 8.653.661 TL'ye çıkar. Vadeyi 5 yıla indirirseniz taksit 113.236,89 TL olur ama toplam faiz 3.294.213 TL'ye düşer. Faiz yıllık %24 (aylık %2) olursa taksit 77.168,34 TL'ye iner.
Yani faiz ve vade toplam maliyeti, peşinat ise daha çok aylık yükü belirler. Her taksitin ne kadarının faize gittiğini kredi ödeme planı hesaplama sayfasında görebilirsiniz.
Sonucu karar verirken nasıl kullanmalısınız?
Taksiti brüt değil, elinize geçen net gelirle karşılaştırın. Bankalar gelirinizin ne kadarının borç ödemelerine gittiğine bakar; oranınızı borç/gelir oranı hesaplayıcısı ile kontrol edin, rahat ödeyebileceğiniz taksitten geriye doğru alınabilecek konut fiyatını hesaplayın.
Tapu harcı, ekspertiz, DASK, taşınma ve tadilat için de nakit ayırın. Kâğıt üzerinde ödenebilen ama acil durum için hiçbir şey bırakmayan bir taksit risklidir.
Maliyeti düşürmenin yolları
- Aynı gün birkaç bankadan teklif alın; aylık faizde 0,1 puanlık fark bile uzun vadede büyük tutar eder.
- Bütçeniz rahatça taşıyorsa daha kısa vade seçin.
- Ara ödeme veya erken kapama yapın; kazancı kredi erken kapama hesaplama sayfasında görün.
- Daha yüksek peşinat, kredi tutarını ve toplam faizi doğrudan azaltır.
- Teklifleri yalnızca faize göre değil, tahsis ücreti ve zorunlu sigortalar dahil toplam maliyete göre karşılaştırın.
Varsayımlar ve sınırlar
Hesaplayıcı sabit faiz ve eşit taksit varsayar. Tahsis ücreti, ekspertiz ücreti, tapu harcı, zorunlu DASK, hayat sigortası ve banka masrafları modele dahil değildir. Konut kredilerinde KKDF ve BSMV genellikle uygulanmaz; tüketici kredileri için bu vergiler ayrıca hesaplanmalıdır.
Yıllık kredi sigortası (PMI) ABD'ye özgü bir ipotek sigortasıdır, Türkiye'de karşılığı yoktur; 0 bırakın. Site aidatı kredinin parçası değildir ama aylık konut giderinizi görmek isterseniz aidat alanına yazabilirsiniz. Kesin rakamlar için bankanın ödeme planına bakın ve imzadan önce bankanızla görüşün.
Sıkça sorulan sorular
Aylık faizi yıllık faize nasıl çeviririm?
Bankanın ilan ettiği aylık oranı 12 ile çarpın: aylık %2,5 yıllık %30, aylık %3 yıllık %36 eder. Hesaplayıcı bu yıllık nominal oranı tekrar 12'ye bölerek aylık faizle çalışır.
5 milyon TL'lik ev için konut kredisi taksiti ne kadar olur?
Peşinata, faize ve vadeye bağlıdır. %30 peşinat, aylık %2,5 faiz ve 10 yıl vadede anapara ve faiz taksiti yaklaşık 92.266 TL'dir.
Konut kredisinde KKDF ve BSMV ödenir mi?
Konut kredileri bu vergilerden genellikle muaftır, ancak ürün ve dönem değişebilir. Bankanızın ödeme planındaki vergi satırlarını kontrol edin; bu hesaplayıcı vergileri modellemez.
İlk taksitlerin neredeyse tamamı neden faiz?
Faiz kalan anapara üzerinden hesaplanır ve anapara başta en yüksektir. Bakiye azaldıkça aynı taksitin daha büyük kısmı anaparaya gider.
Uzun vade mi kısa vade mi daha iyi?
Kısa vade toplam faizi ciddi biçimde düşürür ama taksiti yükseltir. Gelir dalgalansa bile ödeyebileceğiniz en kısa vadeyi seçmek genellikle en ucuz yoldur.