住宅ローン計算シミュレーション

使い方

1. 物件価格と、その何%を現金で払うかを頭金に入力します。
2. 金融機関から提示された金利(年利)と、返済期間を年数で入力します。
3. 固定資産税(年額)、火災保険料(年額)、マンションなら管理費・修繕積立金(月額)を入力します。
4. 毎月の返済額を確認し、借入額、利息の総額、年ごとの表と見比べます。

毎月の返済額の計算方法

日本の住宅ローンで最も一般的な元利均等返済は、毎月の返済額(元金と利息の合計)が一定になる方式です。毎月の利息は、その時点の残高に対してかかります。返済額から利息を引いた残りが元金の返済に回り、その分だけ残高が減ります。

M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

• M = 毎月の元利金(元金と利息の返済額)
• P = 借入額(物件価格 − 頭金)
• r = 月利(年利 ÷ 12 ÷ 100)
• n = 返済回数(返済期間の年数 × 12)

このツールは、下の式で元金と利息の返済額を求め、そこに固定資産税と火災保険料の12分の1、毎月の管理費・修繕積立金を足して、実際に毎月負担する住居費を表示します。

例:3,500万円の物件を頭金10%、35年で購入

物件価格3,500万円、頭金10%(350万円)、金利年1.0%、35年、固定資産税年12万円、火災保険料年3万円、管理費・修繕積立金月2万円で計算します。借入額は3,150万円です。

元金と利息の返済額は月88,920円、維持費が月32,500円で、住居費は合計121,420円です。利息の総額は約584万6,000円になります。

ボーナス払いは使っていません。ボーナス月に増額して返済する場合は、毎月の返済額が下がる代わりに、ボーナス月の負担が増えます。

何を変えると返済額はどう動くか

同じ物件で条件を変えてみます。頭金を20%にすると、借入額は2,800万円になり、月の返済額(維持費込み)は111,540円、利息の総額は約520万円です。返済期間を25年に短縮すると、月の返済額は151,215円に増えますが、利息の総額は約411万円に下がります。

金利が年2.0%に上がると、35年のままでも月の返済額は136,848円、利息の総額は約1,233万円です。金利が1%上がるだけで、総額は2倍以上になりました。長い返済期間ほど、金利の影響は大きくなります。

返済の内訳を月ごとに見たい場合は、返済シミュレーションで確認できます。

結果の見方と決め方

月の住居費は、額面ではなく手取りの収入と比べてください。目安として、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)を確認します。返済負担率の計算で、他のローンも含めた割合を調べられます。無理のない返済額から逆算して物件価格を決めたい場合は、借入可能額の計算が便利です。

住宅ローンの返済が始まると、教育費や修繕費、車の買い替えなどで出費が変わります。返済できるかどうかだけでなく、貯蓄を続けられるかも判断材料にしてください。

総支払額を減らすための工夫

• 複数の金融機関で金利、事務手数料、保証料、団体信用生命保険の条件を比べる。
• 家計に余裕がある範囲で返済期間を短くする。
• 余裕資金で繰上返済をする。繰上返済シミュレーションで軽減できる利息を確認できる。
• 変動金利と固定金利で、金利が上がった場合の返済額も試算しておく。
• 住宅ローン控除など、購入後に使える税制の優遇措置の条件を、購入前に確認しておく。

計算の前提と限界

このツールは、金利が一定で、毎月の返済額が同じになる元利均等返済を前提にしています。元金均等返済、ボーナス併用返済、変動金利の金利見直し、当初固定期間の終了後の金利変更は反映していません。事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、登記費用、不動産取得税などの諸費用も含まれません。

固定資産税と火災保険料は、毎年同じ金額として扱います。実際の契約内容は、金融機関から受け取る返済予定表と重要事項説明で確認してください。

よくある質問