Как пользоваться калькулятором
- Укажите Стоимость жилья и Первоначальный взнос в процентах от этой суммы.
- Заполните поля Процентная ставка (годовых, из предложения банка) и Срок кредита в годах.
- Добавьте Налог на имущество в год и Страхование жилья в год; поле Страхование ипотеки в год обычно оставьте 0 (см. ниже).
- Посмотрите Ежемесячный платёж, затем сравните Сумма кредита, Всего процентов и таблицу по годам.
Как считается ежемесячный платёж
Калькулятор считает аннуитетный платёж — самый распространённый вариант в российских банках: вы платите одну и ту же сумму каждый месяц. Внутри платежа сначала гасятся проценты, начисленные на текущий остаток долга, а остальное идёт в погашение основного долга.
A = S · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)- A = ежемесячный платёж (основной долг и проценты)
- S = сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос)
- i = месячная ставка (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100)
- n = число ежемесячных платежей (срок в годах × 12)
Дифференцированный платёж (когда долг гасится равными частями, а платёж постепенно уменьшается) этот калькулятор не моделирует. При такой схеме первые платежи заметно выше, зато общая переплата меньше.
К аннуитету калькулятор прибавляет двенадцатую часть годового налога на имущество и страховки, а также ежемесячные прочие платежи — так видно, сколько уходит на жильё в целом.
Пример: квартира за 8 000 000 ₽ с взносом 20 %
При ставке 18 % годовых на 20 лет сумма кредита составит 6 400 000 ₽. Основной долг и проценты — 98 771,94 ₽ в месяц. Налог на имущество 10 000 ₽ и страховка 15 000 ₽ в год добавляют 2 083,33 ₽, итого 100 855,27 ₽ в месяц.
За 20 лет вы заплатите банку около 17 305 265 ₽ процентов — почти в три раза больше, чем заняли. Это не ошибка: при высокой ставке и долгом сроке проценты долго начисляются на большой остаток.
Что сильнее всего меняет платёж
Попробуйте три варианта для той же квартиры. Взнос 30 % вместо 20 % уменьшает кредит до 5 600 000 ₽, а платёж — до 88 508,78 ₽ в месяц. Срок 30 лет вместо 20 снижает платёж совсем немного, до 98 536,80 ₽, но проценты вырастают примерно до 28,3 млн ₽.
А вот ставка решает почти всё: при 15 % платёж составит 86 357,87 ₽, а при льготной ставке 6 % — 47 934,92 ₽, и переплата сократится примерно до 4,6 млн ₽. Как каждый платёж делится на проценты и долг, показывает график платежей по кредиту.
Как использовать результат
Сравнивайте платёж с доходом на руки, а не только с зарплатой до налога. Банки смотрят на показатель долговой нагрузки — проверьте свой в калькуляторе ПДН, а максимальную цену квартиры от комфортного платежа поможет найти расчёт какую ипотеку можно взять.
Оставьте запас на ремонт, переезд, расходы на сделку и финансовую подушку. Платёж, который формально проходит, но не оставляет денег на непредвиденное, — рискованный.
Как снизить стоимость ипотеки
- Сравните предложения нескольких банков и программы с господдержкой, если вы под них подходите: разница в ставке за 20 лет даёт миллионы рублей.
- Сравнивайте не только ставку, но и полную стоимость кредита (ПСК) — в неё входят обязательные страховки и комиссии.
- Вносите досрочные платежи: калькулятор досрочного погашения покажет, сколько процентов вы сэкономите.
- Если бюджет позволяет, выбирайте более короткий срок — платёж выше, но переплата заметно меньше.
- Узнайте, насколько банк поднимет ставку, если отказаться от страхования жизни, и посчитайте, что выгоднее.
Допущения и ограничения
Калькулятор исходит из фиксированной ставки на весь срок и равных ежемесячных платежей. Поле страхование ипотеки рассчитано на американскую практику (PMI — страховка при взносе меньше 20 %, которая отменяется, когда долг падает до 78 % цены). В России такой отдельной страховки обычно нет: банк повышает ставку при маленьком взносе, а страхование залога, жизни и титула вы просто добавляете в поле страховки жилья в год.
Не учтены оценка, нотариус, госпошлины, комиссии банка, изменение ставки и дифференцированная схема. Опирайтесь на график платежей и ПСК из договора банка, а калькулятор используйте для планирования и сравнения.
Частые вопросы
Какой платёж по ипотеке на 8 млн рублей?
Зависит от взноса, ставки и срока. При взносе 20 %, ставке 18 % и сроке 20 лет основной долг и проценты составят около 98 772 ₽ в месяц, а с налогом и страховкой — около 100 855 ₽.
Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платёж?
При дифференцированном платеже переплата меньше, но первые платежи выше, и банк требует больший доход. Аннуитет проще планировать; эта страница считает именно его.
Что такое ПСК и чем она отличается от ставки?
Полная стоимость кредита включает не только проценты, но и обязательные платежи по договору, например страховки и комиссии. Банк обязан указывать её в договоре, поэтому сравнивайте предложения именно по ПСК.
Почему в начале срока платёж почти целиком уходит на проценты?
Проценты начисляются на остаток долга, а он максимален в начале. По мере погашения доля процентов в том же платеже снижается, а доля основного долга растёт.
Снижает ли больший первоначальный взнос ставку?
Часто да: банк рискует меньше. Насколько именно, зависит от банка, программы и вашей кредитной истории.