Så använder du kalkylatorn
- Fyll i Bostadens pris och din Kontantinsats i procent av priset.
- Ange räntan du har fått erbjuden under Ränta och hur länge lånet ska löpa under Löptid.
- Lägg till Fastighetsavgift per år om du köper villa, Hemförsäkring per år och Månadsavgift / övriga avgifter per månad om du köper bostadsrätt.
- Låt Låneförsäkring (PMI) per år stå på 0 – den amerikanska låneförsäkringen finns inte på svenska bolån.
- Läs av Månadskostnad och jämför med Lånebelopp, Total ränta och tabellen år för år.
Så räknas månadskostnaden ut
Kalkylen räknar på ett annuitetslån: du betalar samma belopp varje månad. I början är det mesta ränta på den höga skulden, och för varje månad går en större del till amortering.
M = L · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)- M = månadsbetalning för ränta och amortering
- L = lånebelopp (bostadens pris minus kontantinsatsen)
- r = månadsränta (årsräntan ÷ 12 ÷ 100)
- n = antal månader (löptiden i år × 12)
Viktigt att veta: de flesta svenska bolån amorteras i stället med rak amortering, alltså ett fast amorteringsbelopp plus ränta på den skuld som är kvar. Då är månadskostnaden högst i början och sjunker sedan. Annuitetskalkylen ger ändå en bra bild av nivån och av den totala räntekostnaden.
Till lånebetalningen lägger kalkylen en tolftedel av fastighetsavgiften och hemförsäkringen samt månadsavgiften till föreningen. Då ser du vad som faktiskt lämnar kontot varje månad.
Exempel: bostadsrätt för 3 500 000 kr
Du köper en bostadsrätt för 3 500 000 kr med 15 % kontantinsats, alltså 525 000 kr. Lånet blir 2 975 000 kr. Med 3,5 % ränta och 30 års löptid blir ränta och amortering 13 359,08 kr i månaden.
Hemförsäkring på 3 000 kr per år och en månadsavgift på 4 000 kr lägger till 4 250 kr. Total månadskostnad: 17 609,08 kr. Under 30 år betalar du 1 834 268,61 kr i ränta om räntan skulle ligga still hela tiden.
Första året amorterar du enligt tabellen 57 094,06 kr. Eftersom lånet är 85 % av bostadens värde gäller amorteringskravet på minst 2 % per år, vilket här är 59 500 kr. Ett annuitetslån över 30 år räcker alltså inte riktigt första året – i praktiken lägger banken upp amorteringen så att kravet uppfylls.
Det här påverkar kostnaden mest
Prova några varianter på samma bostad. Med 4,5 % ränta i stället för 3,5 % stiger ränta och amortering till 15 073,89 kr och den totala räntan till cirka 2 451 600 kr. Med bara 10 % kontantinsats blir lånet 3 150 000 kr och ränta och amortering 14 144,91 kr.
Räntan väger alltså tyngst för totalkostnaden. Hur varje betalning delas upp mellan ränta och amortering ser du i amorteringsplanen. Vill du se en period med bara ränta, prova kalkylen för amorteringsfritt lån.
Regler som styr ditt bolån
Sedan den 1 april 2026 gäller lagen om begränsning av bostadskrediter. Enligt Finansinspektionen får du låna högst 90 % av bostadens marknadsvärde vid köp, så kontantinsatsen måste vara minst 10 %.
Är lånet över 70 % av bostadens värde ska du amortera minst 2 % av lånebeloppet per år, och mellan 50 och 70 % minst 1 %. Det tidigare skärpta kravet för lån över 4,5 gånger årsinkomsten har tagits bort.
Räntan på bolånet ger skattereduktion: enligt Skatteverket 30 % av ett underskott av kapital upp till 100 000 kr och 21 % på det som överstiger. Kalkylen visar kostnaden före ränteavdrag.
Så använder du resultatet
- Jämför månadskostnaden med din lön efter skatt, inte före. Kontrollera hela bilden med kalkylen för hur mycket du kan låna.
- Räkna även med en högre ränta, till exempel 2 procentenheter över dagens, så att du klarar en uppgång.
- Begär erbjudanden från flera banker samma vecka och jämför den effektiva räntan, där avgifter ingår.
- Planera för extra amortering om du har utrymme; kalkylen för extra amortering visar hur mycket ränta du sparar.
Antaganden och begränsningar
Kalkylen antar samma ränta under hela löptiden och lika stora månadsbetalningar. I verkligheten binder du räntan i perioder, ofta från tre månader upp till några år, och räntan ändras när bindningstiden löper ut.
Lagfart, pantbrev, driftskostnader för villa, el, värme och underhåll ingår inte. Bankens erbjudande med effektiv ränta är det som gäller – använd kalkylen för att planera och jämföra, och prata med banken innan du skriver på.
Vanliga frågor
Vad kostar ett bolån på 3 miljoner i månaden?
Det beror på ränta och amortering. Fyll i lånebeloppet via pris och kontantinsats; i exemplet ovan ger ett lån på 2 975 000 kr med 3,5 % ränta över 30 år 13 359 kr i ränta och amortering per månad, före ränteavdrag.
Hur stor kontantinsats behöver jag?
Minst 10 % av bostadens marknadsvärde, eftersom bolånetaket är 90 % vid köp enligt Finansinspektionen. Mer kontantinsats ger ett mindre lån och kan ge lägre amorteringskrav.
Varför ska PMI-fältet vara 0?
PMI är en amerikansk låneförsäkring som långivaren kräver vid låg kontantinsats. Den används inte på svenska bolån, så sätt fältet till 0.
Räknar kalkylen med rak amortering?
Nej, den räknar med annuitet där betalningen är lika stor varje månad. Vid rak amortering är kostnaden högre i början och lägre mot slutet, men den totala räntan blir något lägre.
Ingår ränteavdraget?
Nej, månadskostnaden visas före skattereduktion. Avdraget sänker din faktiska kostnad, men det betalas ut via skatten och påverkar inte vad banken drar varje månad.