Zo gebruik je deze rekentool
- Vul de Koopsom in en bij Aanbetaling / eigen inbreng welk percentage van de koopsom je zelf inbrengt. Leen je de volledige koopsom, vul dan 0 in.
- Vul de Rente in die je aangeboden krijgt en de Looptijd in jaren, meestal 30.
- Vul OZB per jaar, Opstalverzekering per jaar en eventueel VvE / overige kosten per maand in. Laat Hypotheekverzekering (PMI) per jaar op 0 staan: die Amerikaanse verzekering bestaat in Nederland niet.
- Lees de Maandlast af en vergelijk die met het Leenbedrag, de Totale rente en het aflosschema per jaar.
Zo wordt de maandlast berekend
De rekentool rekent met een annuïteitenhypotheek: je betaalt elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin bestaat dat bedrag vooral uit rente over de hoge restschuld. Elke maand los je iets af, dus de rente daalt en het aflossingsdeel groeit.
M = H · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)- M = maandlast voor aflossing en rente (bruto)
- H = hoofdsom, het leenbedrag (koopsom min eigen inbreng)
- r = rente per maand (jaarrente ÷ 12 ÷ 100)
- n = aantal maanden (looptijd in jaren × 12)
Een lineaire hypotheek, waarbij je elke maand een vast bedrag aflost en de maandlast daalt, rekent deze tool niet. Bij gelijke rente betaal je bij lineair minder rente in totaal, maar zijn de eerste maandlasten hoger.
Bovenop aflossing en rente telt de tool een twaalfde van de OZB en de opstalverzekering op, plus een eventuele maandelijkse VvE-bijdrage. Zo zie je wat er echt elke maand van je rekening gaat.
Voorbeeld: een woning van € 400.000 met 10% eigen geld
Met de standaardwaarden (3,9% rente, 30 jaar, € 500 OZB en € 300 opstalverzekering per jaar) leen je € 360.000. Aflossing en rente komen samen op € 1.698,01 per maand. OZB en verzekering tellen daar € 66,67 bij op, samen € 1.764,67 per maand.
Over 30 jaar betaal je in totaal € 251.281,99 rente. Alle betalingen samen (aflossing plus rente) zijn € 635.281,99. Bij een lange looptijd is zoveel rente normaal: je betaalt jarenlang rente over een hoge restschuld.
Wat de maandlast het meest verandert
Vergelijk drie varianten voor dezelfde woning. Financier je de volledige € 400.000, dan stijgt aflossing en rente naar € 1.886,67 en de totale rente naar ongeveer € 279.202. Met 20 jaar looptijd in plaats van 30 betaal je € 2.162,61 per maand, maar daalt de totale rente naar zo'n € 159.026. Met 3,4% in plaats van 3,9% rente zakt de maandlast naar € 1.596,53.
Rente en looptijd bepalen dus vooral wat je in totaal betaalt; de eigen inbreng verandert vooral je maandlast. Hoe elke termijn zich verdeelt over rente en aflossing, zie je in het aflosschema.
Zo gebruik je de uitkomst
De uitkomst is een bruto maandlast. Je netto maandlast kan lager zijn door hypotheekrenteaftrek. Hoeveel dat scheelt hangt af van je inkomen en situatie; de Rijksoverheid legt de regels uit. Plan voorzichtig met het brutobedrag als je het niet zeker weet.
Hoeveel je maximaal mag lenen, bepaalt je geldverstrekker met de leennormen die op Nibud-cijfers zijn gebaseerd, niet met deze tool. Een eerste indruk van een haalbare koopsom krijg je met hoeveel huis kan ik kopen. Houd ook rekening met kosten koper, verhuizen en een buffer voor onderhoud.
Zo verlaag je de kosten
- Vraag offertes bij meerdere geldverstrekkers op dezelfde dag op; een klein renteverschil telt over 30 jaar flink op.
- Vraag naar de rente met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG is de rente vaak lager, omdat de geldverstrekker minder risico loopt.
- Een lagere schuld ten opzichte van de woningwaarde levert bij veel aanbieders een lagere risico-opslag op.
- Los extra af als je voorwaarden dat boetevrij toestaan. Met extra aflossen berekenen zie je hoeveel rente je bespaart.
- Kies je rentevaste periode bewust: langer vast geeft zekerheid, korter vast is vaak goedkoper maar met renterisico.
Aannames en beperkingen
De tool gaat uit van één vaste rente over de hele looptijd. In Nederland zet je de rente meestal voor een periode van bijvoorbeeld 10 of 20 jaar vast; daarna krijg je een nieuw rentevoorstel. Niet meegenomen zijn hypotheekrenteaftrek, kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies), de NHG-borgtochtprovisie, extra aflossingen en een combinatie van leningdelen.
Het veld voor PMI (Amerikaanse hypotheekverzekering) kun je op 0 laten. Bindend is alleen de offerte van je geldverstrekker. Gebruik deze berekening om te vergelijken en te plannen, en laat je bij twijfel adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de maandlasten van een hypotheek van € 360.000?
Dat hangt af van rente en looptijd. Bij 3,9% rente en 30 jaar annuïtair betaal je € 1.698,01 bruto per maand aan aflossing en rente.
Is dit de bruto of de netto maandlast?
De tool toont de bruto maandlast. Door hypotheekrenteaftrek is je netto maandlast meestal lager, vooral in de eerste jaren wanneer je veel rente betaalt.
Kan ik hier ook een lineaire hypotheek berekenen?
Nee, de tool rekent met een annuïteitenhypotheek met gelijke maandlasten. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de maandlast hoog begint en daarna daalt.
Wat moet ik invullen bij PMI?
Vul 0 in. PMI is een Amerikaanse verzekering bij weinig eigen geld. In Nederland ken je in plaats daarvan Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die je eenmalig betaalt en niet maandelijks.
Waarom betaal ik in het begin vooral rente?
Rente wordt berekend over de restschuld, en die is aan het begin het hoogst. Naarmate je aflost, gaat een steeds groter deel van dezelfde maandlast naar aflossing.