Cómo usar esta calculadora
- Escribe el Precio de la vivienda y la Entrada como porcentaje de ese precio.
- Indica el Tipo de interés (el TIN que te ofrece el banco) y el Plazo en años.
- Añade el IBI al año, el Seguro de hogar al año y, si los hay, los gastos de Comunidad / otros gastos al mes.
- Lee la Cuota mensual y compárala con el importe del préstamo, los intereses totales y el cuadro año a año.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Una hipoteca a tipo fijo se devuelve con cuotas mensuales iguales, el conocido sistema de amortización francés. En cada cuota, primero se pagan los intereses del mes sobre el capital que debes todavía y lo que sobra reduce el capital pendiente. La cuota se obtiene con la fórmula de la anualidad que ves abajo.
C = P · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)- C = cuota mensual de capital e intereses
- P = importe del préstamo (precio de la vivienda menos la entrada)
- i = tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12 ÷ 100)
- n = número de cuotas mensuales (años × 12)
Después, la calculadora suma una doceava parte del IBI y del seguro de hogar, más los gastos mensuales de comunidad que indiques, para darte el desembolso total que saldrá de tu cuenta cada mes.
Ejemplo: un piso de 250.000 € con un 20 % de entrada
Con los valores iniciales (tipo del 3 %, 25 años, IBI de 400 € y seguro de hogar de 250 € al año) el préstamo es de 200.000 €. La cuota de capital e intereses es de 948,42 € al mes; el IBI y el seguro añaden 54,17 €, de modo que el desembolso mensual es de 1.002,59 €.
A lo largo de los 25 años pagarás unos 84.527 € solo en intereses. Es normal en un préstamo largo: los intereses se calculan sobre un capital elevado durante muchos años. Son cifras de ejemplo; tu tipo real dependerá de tu perfil y de la oferta del banco.
Qué cambia más la cuota y el coste total
Prueba tres variantes sobre el mismo piso. Con solo un 10 % de entrada, el préstamo sube a 225.000 €, la cuota a 1.121,14 € y los intereses a unos 95.093 €. Con un plazo de 15 años al mismo tipo, la cuota pasa a 1.435,33 €, pero los intereses bajan a unos 48.609 €. Y con un tipo del 2,5 % en lugar del 3 %, la cuota es de 951,40 €.
Fíjate en que el plazo y el tipo pesan mucho más en el coste final que el precio exacto de la vivienda, mientras que la entrada influye sobre todo en la cuota mensual. Con la calculadora de cuadro de amortización puedes ver cuánto de cada cuota va a intereses y cuánto a capital.
Cómo usar el resultado para decidir
Compara la cuota con tu sueldo neto, no solo con el bruto. Muchos bancos miran qué parte de tus ingresos se va en deudas; calcúlalo con la calculadora de ratio de endeudamiento y trabaja hacia atrás desde una cuota cómoda con la calculadora de capacidad hipotecaria.
Reserva también efectivo para los gastos de la compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, que varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda), la mudanza, posibles reformas y un fondo de emergencia. Una cuota que cabe en el presupuesto pero no deja margen para imprevistos es una cuota arriesgada.
Formas de reducir el coste
- Compara ofertas de varios bancos y revisa la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): una pequeña diferencia de tipo se multiplica durante décadas.
- Elige un plazo más corto si la cuota resultante sigue cabiendo con holgura en tu presupuesto.
- Haz amortizaciones anticipadas de capital; la calculadora de amortización anticipada te muestra los intereses que ahorras.
- Pregunta por las bonificaciones ligadas a productos vinculados (nómina, seguros) y calcula si compensan su coste.
- Consulta el IBI del municipio antes de decidir: varía bastante de un ayuntamiento a otro.
Supuestos y límites de esta calculadora
La herramienta supone un tipo fijo y cuotas mensuales iguales. No incluye comisiones de apertura o amortización, seguros vinculados, gastos de formalización, revisiones de una hipoteca variable o mixta (por ejemplo, ligada al Euríbor), ni cambios futuros del IBI o del seguro. El IBI y el seguro se tratan como importes anuales constantes.
La cifra que cuenta es la de la oferta vinculante y la FEIN que te entregue el banco. Usa esta calculadora para planificar y comparar, y consulta con tu entidad o con un asesor independiente antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 200.000 euros?
Depende del tipo y del plazo. Al 3 % a 25 años, la cuota de capital e intereses es de unos 948 € al mes; con IBI y seguro de hogar, unos 1.003 €.
¿La cuota incluye el IBI y el seguro de hogar?
En esta calculadora sí: suma una doceava parte del IBI y del seguro, más los gastos de comunidad que indiques. En la práctica, el banco solo carga en la cuota el capital y los intereses, y los demás recibos se pagan aparte.
¿Es mejor una hipoteca a 15 o a 25 años?
A 15 años pagas muchos menos intereses, pero la cuota es más alta. Elige el plazo más corto cuya cuota te deje margen en el presupuesto mensual.
¿Por qué al principio pago tantos intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que es mayor al empezar. A medida que el capital baja, una parte creciente de cada cuota amortiza deuda.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica al préstamo. La TAE incluye además comisiones y otros gastos, y sirve para comparar ofertas; introduce aquí el TIN.