So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie den Kaufpreis ein und Ihr Eigenkapital / Anzahlung als Prozentsatz dieses Preises.
- Geben Sie den angebotenen Sollzins und die Laufzeit in Jahren ein.
- Ergänzen Sie Grundsteuer pro Jahr, Wohngebäudeversicherung pro Jahr und gegebenenfalls Hausgeld / sonstige Kosten pro Monat.
- Lesen Sie die Monatliche Rate ab und vergleichen Sie sie mit dem Darlehensbetrag, den Gesamtzinsen und der Tabelle Jahr für Jahr.
So wird die monatliche Rate berechnet
Eine klassische Baufinanzierung ist ein Annuitätendarlehen: Sie zahlen jeden Monat die gleiche Rate. Darin steckt zuerst der Zins auf die aktuelle Restschuld, der Rest ist Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil von Monat zu Monat.
R = D · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)- R = monatliche Rate aus Zins und Tilgung
- D = Darlehensbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital)
- i = monatlicher Zinssatz (Sollzins ÷ 12 ÷ 100)
- n = Anzahl der Monatsraten (Laufzeit in Jahren × 12)
Der Rechner addiert zur Annuität ein Zwölftel der jährlichen Grundsteuer und der Gebäudeversicherung sowie ein eventuelles monatliches Hausgeld. So erhalten Sie die Summe, die tatsächlich jeden Monat Ihr Konto verlässt.
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis mit 20 % Eigenkapital
Mit den voreingestellten Werten (Sollzins 3,8 %, 30 Jahre, 600 € Grundsteuer und 300 € Versicherung pro Jahr) beträgt das Darlehen 320.000 €. Zins und Tilgung ergeben 1.491,06 € im Monat, Grundsteuer und Versicherung kommen mit 75,00 € hinzu. Zusammen sind das 1.566,06 €.
Über 30 Jahre zahlen Sie rund 216.783 € Zinsen, also deutlich mehr als zwei Drittel des geliehenen Betrags. Das ist bei langen Laufzeiten normal, weil Zinsen lange auf eine hohe Restschuld anfallen.
Was die Rate am stärksten verändert
Probieren Sie drei Varianten für dieselbe Immobilie. Mit nur 10 % Eigenkapital steigt das Darlehen auf 360.000 €, die Rate auf 1.752,45 € und die Gesamtzinsen auf etwa 243.881 €. Bei 20 Jahren Laufzeit und gleichem Zins liegt die Rate bei 1.980,58 €, die Zinsen sinken aber auf rund 137.339 €. Ein Sollzins von 2,8 statt 3,8 % senkt die Rate auf 1.389,86 €.
Zins und Laufzeit bestimmen die Gesamtkosten also viel stärker als der genaue Kaufpreis, während das Eigenkapital vor allem die monatliche Belastung verändert. Wie sich jede Rate in Zins und Tilgung aufteilt, zeigt der Tilgungsplan-Rechner.
Wie Sie das Ergebnis für Ihre Entscheidung nutzen
Vergleichen Sie die Rate mit Ihrem Nettoeinkommen, nicht nur mit dem Brutto. Banken schauen auf das, was nach allen Fixkosten übrig bleibt. Wie hoch Ihre Gesamtbelastung ist, prüfen Sie mit dem Schuldendienstquote-Rechner, und rückwärts von einer bequemen Rate auf den Kaufpreis kommen Sie mit dem Rechner für den leistbaren Hauspreis.
Planen Sie außerdem Geld für Kaufnebenkosten, Umzug, Renovierung und eine Reserve ein. Eine Rate, die rechnerisch passt, aber nichts für Reparaturen übrig lässt, ist riskant.
Wie Sie die Kosten senken
- Holen Sie mehrere Angebote am selben Tag ein; schon kleine Zinsunterschiede summieren sich über Jahrzehnte.
- Wählen Sie eine kürzere Laufzeit oder eine höhere Anfangstilgung, wenn die Rate gut ins Budget passt.
- Vereinbaren Sie Sondertilgungen; der Sondertilgung-Rechner zeigt, wie viele Zinsen Sie sparen.
- Klären Sie, wie lange der Zins festgeschrieben ist und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird.
- Mehr Eigenkapital senkt häufig den Zinsaufschlag, weil die Bank weniger Risiko trägt.
Annahmen und Grenzen
Der Rechner geht von einem festen Zins über die gesamte Laufzeit und gleichbleibenden Monatsraten aus. In Deutschland ist der Zins aber meist nur für 10 oder 15 Jahre gebunden, danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Konditionen. Nicht enthalten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision, Bereitstellungszinsen, Sondertilgungen und KfW-Förderkredite.
Verbindlich ist allein das Angebot Ihrer Bank mit dem effektiven Jahreszins. Nutzen Sie diesen Rechner zur Planung und zum Vergleich, und sprechen Sie vor einer Unterschrift mit einer Bank oder unabhängigen Beratung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate für ein Haus mit 400.000 € Kaufpreis?
Das hängt von Eigenkapital, Zins und Laufzeit ab. Mit 20 % Eigenkapital, 3,8 % Sollzins und 30 Jahren liegen Zins und Tilgung bei etwa 1.491 € im Monat, mit Grundsteuer und Versicherung bei rund 1.566 €.
Sind Grundsteuer und Versicherung in der Rate enthalten?
In diesem Rechner ja: Ein Zwölftel der jährlichen Grundsteuer und der Gebäudeversicherung sowie ein eventuelles Hausgeld wird zur Rate addiert. Bei Ihrer Bank gehören diese Posten normalerweise nicht zur Darlehensrate, Sie zahlen sie separat.
Ist eine lange oder eine kurze Laufzeit besser?
Eine kürzere Laufzeit spart viele Zinsen, bedeutet aber eine höhere Rate. Wählen Sie die kürzeste Laufzeit, deren Rate Ihr Budget auch bei Einkommensschwankungen noch trägt.
Warum besteht meine Rate am Anfang fast nur aus Zinsen?
Der Zins wird auf die Restschuld berechnet, und die ist zu Beginn am höchsten. Mit sinkender Restschuld fließt ein immer größerer Teil der gleichen Rate in die Tilgung.
Senkt mehr Eigenkapital den Zins?
Oft ja, denn die Bank trägt weniger Risiko, wenn der Beleihungsauslauf sinkt. Wie stark der Effekt ausfällt, hängt von der Bank und Ihrer Bonität ab.