Kalkulator prowizji kredytu hipotecznego

Jak korzystać z kalkulatora

1. Wpisz Kwota kredytu, Oprocentowanie bez punktów (wariant z niższą prowizją) i Okres kredytowania.
2. W polu Kupione punkty podaj, o ile punktów procentowych wyższa jest prowizja w droższym wariancie; jeden punkt to 1% kwoty kredytu.
3. Ustaw Obniżka oprocentowania za punkt, czyli o ile bank obniża oprocentowanie za każdy punkt prowizji.
4. Odczytaj Próg rentowności, Miesięczna oszczędność i Łączna oszczędność po kosztach.

Skąd te „punkty” i jak je czytać

W USA kredytobiorca może „kupić punkty” (discount points): każdy kosztuje 1% kwoty kredytu i obniża oprocentowanie. W Polsce nie ma takiego standardowego produktu, ale mechanizm jest bardzo podobny, gdy bank daje wybór między ofertą bez prowizji a ofertą z prowizją i niższą marżą.

Miesiące do zwrotu = (Kredyt × Punkty ÷ 100) ÷ (Rata bez punktów − Rata z punktami)

• Kredyt × Punkty ÷ 100 = dodatkowa prowizja w złotych
• Rata = K · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) przy każdym oprocentowaniu
• Nowe oprocentowanie = oprocentowanie − (punkty × obniżka za punkt)

Kalkulator liczy ratę przy obu oprocentowaniach i dzieli dodatkowy koszt przez miesięczną oszczędność. Jeśli spłacasz kredyt dłużej, niż wynosi ten próg, wyższa prowizja się zwraca. Jeśli wcześniej nadpłacisz całość, sprzedasz mieszkanie lub zrefinansujesz kredyt, tracisz.

Przykład: 2% prowizji na kredycie 500 000 zł

Przy 7% na 25 lat rata wynosi 3 533,90 zł. Wariant z prowizją wyższą o 2 punkty kosztuje 10 000 zł i obniża oprocentowanie o 0,2 punktu za każdy punkt, do 6,6%. Rata spada do 3 407,35 zł, czyli o 126,55 zł miesięcznie. Koszty zwracają się po 80 miesiącach, a przy spłacie przez pełne 25 lat zyskujesz około 27 965 zł po kosztach.

Jeden punkt (5 000 zł) daje 6,8%, oszczędza 63,54 zł miesięcznie i zwraca się po 79 miesiącach, z łączną oszczędnością około 14 061 zł.

Jak zdecydować

Kluczowe pytanie: czy ten konkretny kredyt będziesz spłacać dłużej niż wynosi próg? Prawie siedem lat to dużo. Ludzie sprzedają mieszkania, refinansują kredyt, gdy stopy spadają, albo intensywnie nadpłacają. Wtedy wyższa prowizja jest zakładem, który łatwo przegrać.

Przy oprocentowaniu zmiennym obniżka dotyczy marży, która zostaje na cały okres, ale wysokość raty i tak będzie zależeć od wskaźnika. Porównaj też, co dałoby przeznaczenie tej samej gotówki na wyższy wkład w kalkulatorze wkładu własnego albo późniejsze przeniesienie kredytu w kalkulatorze refinansowania.

Najczęstsze błędy

• Płacenie wyższej prowizji przy kredycie, który planujesz szybko nadpłacić lub refinansować.
• Doliczenie prowizji do kwoty kredytu i zapomnienie, że od niej też płacisz odsetki.
• Wydanie poduszki finansowej na prowizję.
• Porównywanie ofert bez sprawdzenia, czy niższe oprocentowanie nie wymaga dodatkowych produktów: ubezpieczenia, konta z wpływami, karty.
• Pominięcie RRSO, które łączy oprocentowanie i prowizję w jedną liczbę. Policz je w kalkulatorze RRSO.

Założenia i ograniczenia

Kalkulator zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres, raty równe i stałą obniżkę za każdy punkt. Nie uwzględnia wartości pieniądza w czasie, alternatywnego wykorzystania gotówki, ubezpieczeń ani zwrotu części prowizji przy wcześniejszej spłacie.

Konkretne warunki obu wariantów znajdziesz w formularzu informacyjnym banku. Poproś o niego dla każdej opcji i porównaj także całkowity koszt kredytu.

Najczęściej zadawane pytania