Снижение ставки по ипотеке за разовую комиссию

Как пользоваться калькулятором

1. В Сумма кредита и Срок кредита введите параметры ипотеки.
2. В Ставка без покупки пунктов укажите базовую ставку банка без дополнительной комиссии.
3. В Куплено пунктов введите размер комиссии в процентах от суммы кредита: один пункт — это 1 % суммы. Комиссия 2 % = 2 пункта.
4. В Снижение ставки за пункт укажите, на сколько процентных пунктов снижается ставка за каждый 1 % комиссии. Если банк даёт −1 п. п. за 2 %, это 0,5.

Что такое «пункты» и как это выглядит в России

Термин «пункты» (points) пришёл из американской ипотеки: заёмщик платит при выдаче 1 % суммы кредита за каждый пункт, а банк снижает ставку на весь срок. В России так же устроено снижение ставки за единовременную комиссию, которое многие банки предлагают при выдаче ипотеки: вы платите процент от суммы кредита, а ставка становится ниже.

Окупаемость (мес.) = Комиссия ÷ (A_без − A_с);  Комиссия = S × k

• S = сумма кредита, k = число пунктов в долях (2 пункта = 0,02)
• A_без и A_с = аннуитетные платежи по базовой и сниженной ставке
• Новая ставка = базовая ставка − пункты × снижение за пункт
• Выгода за срок = (A_без − A_с) × число месяцев − Комиссия

Калькулятору не важно, как это называется у вашего банка: главное — сколько вы платите сразу и на сколько снижается ставка.

Пример: 6 млн ₽ под 18 %, комиссия 2 % за −1 п. п.

Ипотека 6 000 000 ₽ на 25 лет под 18 %, платёж — 91 045,80 ₽. Банк предлагает снизить ставку до 17 %, если заплатить 2 % суммы, то есть 120 000 ₽.

Новый платёж — 86 267,80 ₽, экономия 4 778 ₽ в месяц. Комиссия окупится через 26 месяцев. Если дотянуть кредит до конца срока, выгода за вычетом комиссии составит 1 313 400,47 ₽.

При комиссии 4 % (240 000 ₽) и ставке 16 % окупаемость та же — 26 месяцев, а выгода за весь срок — 2 613 739,03 ₽.

Как принять решение

Сравните срок окупаемости с тем, сколько вы реально будете платить по этому кредиту. Если вы планируете досрочно погасить ипотеку за пару лет, продать квартиру или рефинансировать кредит, когда ставки снизятся, комиссия может не успеть окупиться. Выгода «за весь срок» реализуется только если вы платите весь срок.

Учтите и упущенную выгоду: 120 000 ₽ можно было бы внести в первоначальный взнос или положить на вклад. Больший взнос тоже снижает платёж — сравните оба варианта в калькуляторе первоначального взноса и ипотечном калькуляторе.

Простое правило: чем дольше вы уверены, что будете держать именно этот кредит, тем выгоднее разовая комиссия. Если есть шанс, что ставки на рынке снизятся и вы захотите рефинансироваться, оценивайте выгоду только за ожидаемый срок, а не за все годы договора.

На что обратить внимание

Узнайте, возвращается ли часть комиссии при досрочном погашении. Обычно нет, и это главный риск.

Проверьте, как меняется полная стоимость кредита (ПСК): единовременная комиссия входит в ПСК, поэтому её удобно использовать для сравнения предложений. Посчитать ПСК с учётом комиссии можно в калькуляторе ПСК.

Если комиссию предлагают включить в сумму кредита, на неё тоже будут начисляться проценты, и окупаемость станет дольше.

Ограничения калькулятора

Расчёт предполагает фиксированную ставку, аннуитетные платежи и отсутствие досрочных погашений. Он не учитывает доход, который принесли бы деньги, потраченные на комиссию, налоговые вычеты и страховку. Субсидирование ставки застройщиком устроено иначе: стоимость скидки часто заложена в цену квартиры, и её нужно оценивать отдельно.

Частые вопросы