Cómo usar esta calculadora
- Escribe el Importe del préstamo, el Tipo de interés sin puntos y el Plazo.
- Indica cuántos Puntos comprados; cada punto equivale al 1 % del préstamo, que pagas al inicio (en España, algo parecido a una comisión de apertura).
- Escribe la Rebaja del tipo por punto que te ofrece el banco, por ejemplo 0,25 puntos porcentuales.
- Compara el Punto de equilibrio, el Ahorro mensual y el Ahorro total tras el coste.
Qué son los puntos y cómo se aplican en España
En otros mercados, el banco permite pagar al inicio un porcentaje del préstamo, llamado punto, a cambio de un tipo de interés más bajo. En España no es una práctica con ese nombre, pero el mecanismo existe: una comisión de apertura más alta a cambio de menor tipo, o bonificaciones ligadas a productos que tienen su propio coste.
Punto de equilibrio = coste de los puntos ÷ (cuota sin puntos − cuota con puntos)- Coste de los puntos = importe del préstamo · puntos ÷ 100
- Nuevo tipo = tipo original − puntos · rebaja por punto
- Cuota = P · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1), con i el tipo mensual y n el plazo en cuotas
La calculadora sirve para evaluar cualquier trato en el que pagues algo hoy para reducir la cuota mañana. Si tu oferta no tiene puntos, introduce el coste inicial como porcentaje del préstamo y la rebaja de tipo que consigues.
Ejemplo: 200.000 € al 3,5 % con un punto
Con 200.000 € a 25 años y un tipo del 3,5 %, la cuota es de 1.001,25 €. Si pagas un punto (2.000 €) y el tipo baja al 3,25 %, la cuota pasa a 974,63 €: ahorras 26,61 € al mes.
Recuperas los 2.000 € en 76 meses, es decir, algo más de seis años. A lo largo de 25 años, el ahorro total tras el coste es de 5.984,41 €.
Dos puntos, o una rebaja más pequeña
Con dos puntos (4.000 €) y el mismo recorte por punto, el tipo baja al 3 %, la cuota a 948,42 € y el ahorro mensual a 52,82 €. El punto de equilibrio sigue siendo de 76 meses, pero el ahorro total sube a 11.847,35 €.
Si la rebaja fuera de solo 0,15 puntos por cada punto pagado, un punto bajaría el tipo al 3,35 %, el ahorro mensual sería de 16,02 € y el equilibrio se iría a 125 meses, más de diez años. La rebaja por punto es lo que decide si compensa.
Cómo decidir
Compara el punto de equilibrio con el tiempo que prevés conservar la hipoteca. Si es probable que cambies de casa, refinancies o amortices una gran parte antes, es posible que no recuperes el pago inicial.
Considera también qué harías con ese dinero: usarlo como entrada reduce el préstamo, y esa opción puede valer más que bajar el tipo. Prueba ambas con la calculadora de hipoteca y con la calculadora de refinanciación.
Ideas para evaluar una oferta
- Pide la FEIN de cada alternativa y compara el coste total, no solo el tipo.
- Pregunta si la rebaja es permanente o depende de contratar seguros, nómina u otros productos.
- Calcula cuánto pagarías si cancelas a los cinco años.
- Pon un margen de seguridad: los puntos tienen sentido con horizontes largos.
Supuestos y límites
La calculadora supone un tipo fijo durante todo el plazo y no incluye el valor del dinero en el tiempo: no descuenta los pagos futuros, por lo que el ahorro total es nominal. Tampoco incluye comisiones adicionales, impuestos ni revisiones de tipo variable.
Úsala para tener un orden de magnitud y valida los números con la oferta vinculante del banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué son los puntos de una hipoteca?
Son un pago inicial, cada punto el 1 % del préstamo, a cambio de un tipo más bajo. En España se parece a una comisión de apertura a cambio de mejor tipo.
¿Cuánto baja el tipo cada punto?
Depende de la oferta. Un valor típico de ejemplo es 0,25 puntos porcentuales, pero pídelo por escrito y calcula con el que te ofrecen.
¿Cuándo compensa pagar puntos?
Cuando vas a mantener la hipoteca bastante más tiempo que el punto de equilibrio, sin refinanciar ni amortizarla antes.
¿Es mejor aportar más entrada que pagar puntos?
Puede serlo, porque una entrada mayor reduce el capital financiado y los intereses. Compara ambas con tus cifras.