Hypotheekrente afkopen berekenen

Zo gebruik je deze rekentool

1. Vul het Leenbedrag, de Rente zonder punten en de Looptijd in.
2. Vul bij Gekochte punten in hoeveel procent van de lening je vooraf betaalt: 1 punt is 1 % van het leenbedrag.
3. Vul bij Renteverlaging per punt in hoeveel lager de rente wordt per procent dat je betaalt, zoals de geldverstrekker opgeeft.
4. Lees het Break-evenpunt in maanden, de Termijn met punten en de Totale besparing na kosten af.

Wat zijn hypotheekpunten, en bestaat dat in Nederland?

In de Verenigde Staten kun je bij het afsluiten van een hypotheek "discount points" kopen: je betaalt vooraf een percentage van de lening en krijgt daarvoor een lagere rente. Eén punt kost 1 % van het leenbedrag. Deze rekentool is op dat model gebouwd.

Break-evenpunt (maanden) = (lening × punten ÷ 100) ÷ (termijn zonder punten − termijn met punten)

• lening × punten ÷ 100 = het bedrag dat je vooraf betaalt
• termijn = annuïteit M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), bij elk van beide renteniveaus
• nieuwe rente = oude rente − (punten × renteverlaging per punt)

In Nederland bieden geldverstrekkers dit zelden als standaardproduct aan. Je komt dezelfde afweging wel tegen: bijvoorbeeld als je boeterente betaalt om nu al een lagere rente te krijgen, bij een eenmalige afsluitprovisie die een lagere rente geeft, of bij het kiezen tussen offertes met meer kosten en lagere rente. De rekensom is steeds hetzelfde: een bedrag vooraf tegenover een lagere maandlast.

Voorbeeld: 1 % van € 350.000 betalen voor 0,25 % lagere rente

Bij 4,2 % rente over 30 jaar is de bruto maandlast € 1.711,56. Betaal je vooraf € 3.500 (1 punt) en daalt de rente naar 3,95 %, dan wordt de maandlast € 1.660,88: € 50,68 per maand minder. Je bent na 70 maanden break-even.

Over de volle 30 jaar is de Totale besparing na kosten € 14.745. Met 2 punten (€ 7.000, rente 3,7 %) bespaar je € 100,57 per maand, met dezelfde 70 maanden terugverdientijd. Geeft de geldverstrekker maar 0,15 % per punt, dan duurt het 115 maanden.

Hoe je beslist: let op je rentevaste periode

In Nederland staat de rente meestal vast voor een periode, bijvoorbeeld 10 jaar, niet voor de hele looptijd. Na die periode krijg je een nieuwe rente en is het voordeel van de afkoop meestal weg. De besparing over 30 jaar uit de rekentool haal je dan dus niet. Kijk vooral of het break-evenpunt ruim binnen je rentevaste periode valt.

Vraag je ook af of je de lening zo lang houdt. Verhuizen, oversluiten of extra aflossen gebeurt vaak eerder dan je denkt. Vergelijk met het alternatief: datzelfde geld als extra eigen inbreng gebruiken, of later oversluiten als de rente daalt.

Veelgemaakte fouten

• Rekenen met de hele looptijd terwijl de rente maar 5 of 10 jaar vaststaat.
• Je buffer opmaken om de afkoop te betalen.
• Offertes vergelijken zonder te zien welke kosten in een lagere rente zijn verwerkt; vergelijk ook het JKP.
• Vergeten dat kosten vooraf en een lagere rente fiscaal anders kunnen uitpakken; vraag dat na bij een belastingadviseur.
• Niet onderhandelen: kosten en rente-aanbiedingen verschillen per geldverstrekker.

Aannames en grenzen

De rekentool gaat uit van een annuïteitenhypotheek met een vaste rente voor de hele looptijd en een vaste renteverlaging per punt. Rentevaste periodes, hypotheekrenteaftrek, de tijdswaarde van het geld dat je vooraf betaalt en wat dat geld elders had kunnen opleveren zitten er niet in.

Laat je bij een concreet aanbod de exacte bedragen voorrekenen door de geldverstrekker of een hypotheekadviseur, inclusief wat er na de rentevaste periode gebeurt.

Veelgestelde vragen