金利引き下げの損益分岐計算(手数料を払って金利を下げる)

使い方

1. 借入額、ポイントなしの金利、返済期間を入力します。
2. 購入したポイント数に、払う手数料を借入額に対する割合で入力します(1ポイント = 借入額の1%)。
3. 1ポイントあたりの金利引き下げ幅を入力します。金融機関の見積書の差から求められます。
4. 損益分岐点(月数)と毎月の貯蓄額、費用を引いた生涯の節約額を確認します。

手数料と金利の関係

日本の住宅ローンには、借入額に応じた手数料を払う代わりに、金利を低くする「手数料型」と、一定額の手数料を払う「定額型」があります。手数料を多く払うほど金利が下がる関係は、海外の「ポイント」に近いものです。このツールは、手数料をポイントに換算して、元が取れるかを計算します。

損益分岐の月数 = 手数料 ÷ (引き下げ前の返済額 − 引き下げ後の返済額)

• 手数料 = 借入額 × ポイント数 ÷ 100
• 引き下げ後の金利 = 元の金利 − ポイント数 × 1ポイントあたりの引き下げ幅
• 返済額 = M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)(P = 借入額、r = 月利、n = 返済回数)

手数料は最初に一度だけ払い、金利の低下による返済額の削減は、返済が続く限り毎月続きます。ただし、削減額で手数料を取り戻す前に完済や借り換えをすると、損になります。

例:3,000万円、金利1.5%、35年、1ポイントで0.2%下がる場合

1ポイント(手数料30万円)を払うと、金利は1.3%になります。返済額は91,855円から88,945円になり、毎月2,911円減ります。元を取るには104か月(約8年8か月)かかり、最後まで借りた場合の生涯の節約額は約92万2,000円です。

2ポイント(手数料60万円)にすると、金利は1.1%で、返済額は86,091円、毎月の削減額は5,764円です。損益分岐は105か月で、1ポイントとほぼ同じです。最後まで借りた場合の節約額は約182万1,000円に増えます。

判断のしかた

このローンを、損益分岐点より長く持つ見込みなら、手数料を払う意味があります。上の例では、約9年未満で売却や完済をするなら、手数料のほうが高くつきます。住み替えの予定や、繰上返済で早く完済する予定があるなら、分岐点を長めに見てください。

手数料型と定額型のほか、他の金融機関も含めて、ローン比較シミュレーションで総額を比べると判断しやすくなります。借り換えとの比較は借り換えシミュレーションで行えます。

よくある間違い

• 手数料を払ったときの金利だけを見て、手数料の額を忘れる。
• 早期に繰上返済をする予定なのに、最後まで借りる前提で得だと判断する。
• 1ポイントあたりの引き下げ幅を見積もりで確かめず、仮の数字を入れる。
• 手数料型と定額型で、保証料や他の費用が変わる点を比べていない。
• 実質年率(総費用を含めた金利)で比べず、表面の金利だけで比べる。

計算の前提と限界

金利は全期間で一定、手数料は最初に一括で払い、元利均等返済であると仮定します。金利を下げる幅は、入力した値で一定です。変動金利の見直し、繰上返済、税金、団体信用生命保険料は含まれません。

実際の手数料と金利は、金融機関の見積書で確認してください。

よくある質問