Cara memakai kalkulator ini
- Isi Jumlah pinjaman, Suku bunga tanpa poin, dan Jangka waktu.
- Isi Poin yang dibeli: satu poin sama dengan 1% dari pinjaman yang dibayar di muka.
- Isi Penurunan bunga per poin sesuai penawaran bank atau pengembang.
- Baca Titik impas, Penghematan bulanan, dan Penghematan total setelah biaya.
Apa itu poin dan bagaimana menghitungnya
Istilah poin lebih umum di pasar luar negeri. Di Indonesia, idenya mirip dengan membayar biaya provisi atau biaya di muka yang lebih besar, atau memilih paket dengan biaya awal tinggi namun bunga lebih rendah. Kalkulator ini memodelkan pertukaran itu: biaya di muka dihitung sebagai persentase dari pinjaman, dan bunga turun sebesar angka yang Anda isi per poin.
Titik impas (bulan) = Biaya poin ÷ (Cicilan tanpa poin − Cicilan dengan poin)- Biaya poin = jumlah pinjaman × poin ÷ 100
- Bunga baru = bunga awal − poin × penurunan per poin
- Cicilan M = P · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
- P = pinjaman, r = bunga per bulan, n = jumlah bulan
Cicilan dihitung dengan rumus anuitas untuk bunga lama dan bunga baru, lalu selisihnya dibandingkan dengan biaya yang dibayar di muka.
Contoh: pinjaman Rp800 juta, 1 poin menurunkan 0,25%
Pinjaman Rp800.000.000, bunga 10%, tenor 20 tahun. Satu poin berarti biaya Rp8.000.000 dan bunga turun menjadi 9,75%. Cicilan turun dari Rp7.720.173 menjadi Rp7.588.135, hemat Rp132.038 per bulan. Titik impas 61 bulan (sekitar 5 tahun), dan penghematan total setelah biaya sekitar Rp23.689.205 bila pinjaman dipegang sampai lunas.
Dengan 2 poin, biaya Rp16.000.000, bunga menjadi 9,5%, hemat Rp263.124 per bulan; titik impas tetap 61 bulan dan penghematan total sekitar Rp47.149.678.
Ketika poin tidak sepadan
Nilai satu poin sangat ditentukan oleh seberapa besar bunga turun. Jika 1 poin hanya menurunkan bunga 0,1% (menjadi 9,9%), hematnya cuma Rp52.929 per bulan, titik impas melar menjadi 152 bulan (lebih dari 12 tahun), dan penghematan total tinggal sekitar Rp4.702.862.
Itu berarti jika Anda mungkin menjual rumah atau melunasi KPR sebelum bulan ke-152, biaya di muka tersebut tidak akan kembali. Bandingkan juga dengan membayar biaya yang sama sebagai tambahan uang muka di kalkulator uang muka.
Cara memutuskan
Bandingkan titik impas dengan perkiraan lama Anda memegang pinjaman. Banyak orang melunasi atau memindahkan KPR sebelum tenor habis, sehingga titik impas panjang sering tidak tercapai. Cek juga apakah bunga rendah itu fixed hanya beberapa tahun; setelah itu bunga floating berlaku untuk semua orang.
Hitung ulang dengan kalkulator refinancing bila Anda mempertimbangkan pindah bank, dan lihat total biaya akhirnya lewat kalkulator KPR.
Kesalahan yang sering terjadi
- Hanya melihat cicilan bulanan, tanpa menghitung biaya di muka yang sudah keluar.
- Mengira penurunan bunga berlaku selamanya padahal masa fixed terbatas.
- Membayar poin dengan dana yang seharusnya menjadi dana darurat atau DP.
- Tidak membandingkan dengan tawaran bank lain tanpa biaya di muka.
Asumsi dan batasan
Kalkulator mengasumsikan bunga turun linear sesuai angka per poin, bunga tetap sepanjang tenor, dan tidak memperhitungkan nilai waktu uang, pajak, atau bila biaya dibayar lewat tambahan pinjaman. Produk di Indonesia jarang memakai istilah poin; gunakan kalkulator ini sebagai alat membandingkan biaya awal dengan hemat bunga, lalu cocokkan dengan rincian penawaran tertulis.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah membeli poin selalu menguntungkan?
Tidak. Hanya bila Anda memegang pinjaman jauh melewati titik impas dan penurunan bunga cukup besar.
Berapa penurunan bunga per poin yang wajar?
Berbeda antarbank dan produk. Isi sesuai penawaran tertulis yang Anda terima; contoh di sini 0,25%.
Apa bedanya dengan menambah uang muka?
Uang muka mengurangi pokok pinjaman, sedangkan poin menurunkan bunga. Bandingkan keduanya dengan jumlah uang yang sama.
Bagaimana jika saya melunasi KPR lebih cepat?
Biaya di muka tidak kembali, sehingga hemat bunganya bisa lebih kecil dari biayanya. Semakin cepat dilunasi, semakin rugi.