Huren of kopen berekenen

Zo gebruik je deze rekentool

1. Vul de Koopsom, je Aanbetaling / eigen inbreng, de Hypotheekrente en de Looptijd in.
2. Vul bij Eigenaarskosten per jaar een percentage van de koopsom in voor onderhoud, opstalverzekering, OZB en eventueel VvE.
3. Vul je Huur per maand, de Huurverhoging per jaar, de Waardestijging woning per jaar en het Beleggingsrendement per jaar in.
4. Kies je Geplande woonduur in jaren en lees af of kopen of huren voordeliger is, met een tabel per jaar.

Zo is de vergelijking opgebouwd

Beide routes beginnen met hetzelfde geld. De koper betaalt de eigen inbreng plus 3 % aankoopkosten; de huurder belegt datzelfde bedrag. Elke maand belegt de route met de laagste woonlasten het verschil, zodat beide in totaal evenveel uitgeven.

Vermogen koper = waarde × 0,94 − restschuld + belegd overschot

• waarde = koopsom, gegroeid met de waardestijging per jaar
• 0,94 = waarde na 6 % verkoopkosten
• restschuld = wat je na je woonduur nog schuldig bent
• belegd overschot = het maandelijkse verschil in woonlasten, belegd tegen het beleggingsrendement

Aan het eind van je woonduur is het vermogen van de koper de verkoopprijs min 6 % verkoopkosten, min de resterende hypotheek, plus wat er eventueel is belegd. Het vermogen van de huurder is zijn beleggingsportefeuille. De hypotheek is een annuïteitenhypotheek.

Voorbeeld: een huis van € 400.000 tegenover € 1.500 huur

Met 5 % eigen inbreng, 4 % rente over 30 jaar, 1,5 % eigenaarskosten per jaar, 3 % huurverhoging en waardestijging en 5 % beleggingsrendement is de Bruto maandlast hypotheek € 1.814,18. Na 10 jaar is Kopen voordeliger met ongeveer € 47.234 (kopen € 205.934, huren € 158.700).

Woon je er maar 5 jaar, dan is het vrijwel gelijk: huren wint met € 458. Na 20 jaar wint kopen met € 194.489 (€ 499.911 tegen € 305.422). Hoe langer je blijft, hoe meer de aankoop- en verkoopkosten worden uitgesmeerd en hoe meer je aflost.

Stijgt de woning 10 jaar lang niet in waarde, dan draait het om: huren wint dan met € 70.421.

Wat de uitkomst bepaalt

Je woonduur weegt het zwaarst, gevolgd door de verhouding tussen koopsom en huur, de waardeontwikkeling en het rendement dat je haalt op geld dat je niet in een huis stopt. Dalen de huizenprijzen of is huren goedkoop ten opzichte van kopen, dan wint huren vaak. Stijgt de huur snel en blijf je lang, dan wint kopen vaak.

Verander telkens één invoer. Kijk daarna met hoeveel huis kan ik betalen wat haalbaar is, met de hypotheekrekentool wat de lening kost, en met eigen inbreng berekenen hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Meer dan alleen cijfers

• Een eigen huis geeft zeggenschap en een voorspelbare maandlast, maar legt geld vast en maakt verhuizen duur.
• Huren geeft flexibiliteit, maar de huur kan stijgen en je beslist niet over de woning. In de vrije sector is het aanbod vaak beperkt.
• Het voordeel van huren bestaat alleen als je het verschil echt elke maand belegt.
• Onderhoud komt met pieken: een nieuw dak of cv-ketel kost veel meer dan het jaargemiddelde.

Aannames en grenzen

De rekentool gebruikt een vaste rente, constante groei en rendementen, 3 % aankoopkosten en 6 % verkoopkosten. In Nederland zijn de kosten koper vaak anders (denk aan overdrachtsbelasting, notaris en advies) en zijn verkoopkosten via een makelaar meestal lager; de uitkomst is dus een benadering.

Hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, box 3-belasting over beleggingen, huurtoeslag en het risico dat je in een dip moet verkopen zitten er niet in. Echte markten bewegen niet gelijkmatig. Gebruik de uitkomst om te zien welke aannames ertoe doen, niet als voorspelling, en praat bij een grote beslissing met een onafhankelijk adviseur.

Veelgestelde vragen